Immobilien-Boom Asien: Heeton mit Riesenpotenzial

Key Facts: + Günstig bewertete Immobiliengesellschaft aus Singapur + Immobilienmarkt in Singapur boomt wieder + Aktie notiert deutlich unter Buchwert + 75% Kurschance + Erstes Kursziel 0,35 Euro (aktuell 0,18 Euro) + Homepage www.heeton.com + WKN 757620/ ISIN SG1O44912994 Kommentar: Der Immobilienboom in Asien wurde von einigen Anlegern bereits entdeckt. Die Unterbewertung in Heeton Holdings bietet nach wie vor ein gigantisches Kurspotenzial. Profil Das Unternehmen aus Singapur wurde bereits im Jahre 1976 gegründet und verfügt damit über eine dreißigjährige Erfahrung im Immobiliengeschäft. Die Hauptgeschäftsfelder sind die Immobilienentwicklung und –vermietung. Darüber hinaus ist Heeton der größte private Betreiber sogenannter Wet Markets in Singapur. Seit September 2003 ist das Unternehmen an der Börse Singapur gelistet. Kursphantasie sehen wir aufgrund des wieder einsetzenden Immobilienbooms in Singapur. Jeder weiss, welche astronomischen Werte Asiens Immobilien erreichen können, wenn es einmal losgeht. Singapurs Immobilien steigen erst seit 2005 wieder, aber nun in immer schnellerem Tempo, denn die Wirtschaft wächst seit 2004 mit etwa 7% pro Jahr. Die Aktien von Immobilienfirmen profitieren meist überproportional von steigenden Landpreisen. Wie deutlich die Unterbewertung von Heeton ist, werden wir weiter unten in dieser Analyse vorrechnen. Vor allem kann dieser Report einen Anlass zur Umschichtung aus teuren deutschen in billige singapurianische Immobilienaktien bieten. Auch eine Aktienplatzierung vor wenigen Tagen könnte den Kurs beflügeln: Oftmals gehen in Asien Platzierungen von unterbewerteten Firmen an einflussreiche lokale Unternehmer, die dann die Aufmerksamkeit des breiten Marktes auf die Firma lenken (Info zur Platzierung unter www.listedcompany.com/ir/heeton/newsroom/HeetonPlacement.pdf). Der dritte Faktor, der zu einer Neubewertung führen sollte, ist Heetons Expansion in die Immobilienmärkte von China, Malaysia und Thailand. Asien ist bereits heute sowohl der größte als auch der am schnellsten wachsende Immobilienmarkt der Welt. Geschäftsfelder Immobilienentwicklung. In den letzten 30 Jahren hat Heeton in Singapur über 20 Immobilienprojekte erfolgreich entwickelt. Der Schwerpunkt lag dabei bei kleinen bis mittleren Projekten mit 25-150 Appartements, Eigentumswohnungen oder Bungalows. Besonders erfolgreich war Heeton in der Vergangenheit mit Objekten, die sowohl Wohn- als auch Geschäftsflächen einschließen, wie z.B. The Woodgrove (72 Appartements und 37 Outlet Geschäfte) und Sun Plaza (76 Appartements und ein großes Einkaufscenter). Bei diesen Projekten verkauft Heeton die Appartements gewinnbringend an Privatleute. Mit den Geschäftsflächen werden dagegen hohe wiederkehrende Mieteinnahmen erzielt. Derzeit entwickelt das Unternehmen sieben Projekte, fünf in Singapur und zwei in Thailand, so dass Umsatz und Gewinn aus diesem Geschäftsbereich in den nächsten Jahren deutlich zulegen sollten. Darüber hinaus ist für das Jahr 2007 das erste Objekt in China geplant. Vermietung von Immobilien. Heeton besitzt und vermietet vier gewerbliche Immobilien mit insgesamt über 26.000 Quadratmetern an Geschäfts- und Büroflächen im Stadtgebiet von Singapur. Diese Objekte erzielten im Geschäftsjahr 2005 mit einer Auslastung von annähernd 100% Mieteinnahmen in Höhe von 14,45 Mio. SGD. Durch diese Einnahmen verfügt das Unternehmen über einen stetigen Cash Flow, mit dem kleinere Bauvorhaben ohne neue Kredite finanziert werden können. In den nächsten Jahren erwartet das Management leicht steigende Mieteinkünfte und damit auch steigende Gewinne aus diesem Geschäftsfeld. Wet Markets. Das Unternehmen ist mit seinen sechs Märkten der größte private Betreiber von Wet Markets in Singapur. Ein Wet Market ist ein für Asien typischer Markt, auf dem die unterschiedlichsten Lebensmittel und teils noch lebende Tiere zum Kauf angeboten werden. Dieser hochprofitable Geschäftsbereich bringt beständige Mieteinnahmen von ca. 4,5 Mio. SGD im Jahr und soll in den nächsten Jahren weiter ausgebaut werden. Singapur - Immobilienmarkt mit Nachholbedarf Dass Singapur derzeit von vielen Experten für einen der attraktivsten Immobilienmärkte der Welt gehalten wird, hat mehrere Gründe. Der Stadtstaat, dessen Wirtschaft in den letzten 40 Jahren rasant gewachsen ist und heute eine ähnliche Wirtschaftskraft pro Einwohner wie die großen europäischen Länder aufweisen kann, zieht mit seiner liberalen Wirtschaftspolitik Investitionen aus der ganzen Welt an. Mit Ausnahme der spekulativen Blasen 1980-1985 und 1994-1997 haben sich die Immobilienpreise seit Anfang der Siebziger Jahre analog zum Wirtschaftswachstum entwickelt. Seit 2001 hinken Mieten und Preise für Immobilien dem Wirtschaftswachstum hinterher, wobei wir davon ausgehen, dass sich diese Bewertung in den nächsten 3-5 Jahren wieder angleicht. Nachdem die Wirtschaft Singapurs von 2001 bis 2003 mit der weltweiten Rezession und dem Ausbruch des SARS-Virus zu kämpfen hatte, ist sie 2004 und 2005 mit einem Zuwachs von 8,7 bzw. 6,4% wieder auf den langjährigen Wachstumspfad zurückgekehrt. Branchenexperten prognostizieren, dass dieses Wachstum anhält und rechnen in den nächsten zehn Jahren mit einem nachhaltigen Wachstum von 5,5 bis 6% im Jahr. Die nachfolgende Grafik zeigt sehr schön, wie die Immobilienpreise in den letzten Quartalen langsam wieder Fahrt aufgenommen haben. Damit ist jetzt der perfekte Zeitpunkt gekommen, sich im Immobilienmarkt Singapurs zu positionieren und von steigenden Preisen in den kommenden Jahren zu profitieren. Ein weiterer Preistreiber ist das starke Bevölkerungswachstum in Singapur. Schätzungen zufolge wird die Bevölkerung in den nächsten zehn Jahren von 4,4 Mio. auf 5,3 Mio. anwachsen, was einer zusätzlichen Nachfrage von ca. 12.000 bis 14.000 neuen Wohnungen im Jahr entspricht. Auch ein Blick nach Hong Kong zeigt, dass die Immobilienpreise in Singapur noch reichlich Potential nach oben haben. Denn während die beiden Stadtstaaten vergleichbare Wirtschaftsdaten und eine ähnliche Bevölkerungsdichte aufweisen, sind die durchschnittlichen Mieten in Hong Kong doppelt so hoch wie in Singapur. Sollten die Immobilienpreise in Singapur in den nächsten Jahren wie prognostiziert ansteigen, wird Heeton sowohl von deutlich höheren Verkaufspreisen bei selbst entwickelten Objekten als auch von höheren Mieteinnahmen profitieren. Wir erwarten daher in den nächsten Jahren einen deutlichen Gewinnanstieg, der auch die Aktie deutlich nach oben bringen sollte. Weitere Wachstumsmärkte werden erschlossen Mit einem Joint Venture in Malaysia hat Heeton vor 2 Jahren die Expansion in andere asiatische Wachstumsmärkte eingeläutet. Zusammen mit drei weiteren Immobilienentwicklern hat das Unternehmen Grundstücke in einem erstklassigen Viertel von Kuala Lumpur gekauft, um darauf 300-400 luxuriöse Eigentumswohnungen zu errichten, die mit Margen von 25-30% verkauft werden sollen. Außerdem ist Heeton seit letztem Jahr mit zwei Tochterunternehmen in Thailand aktiv und plant für 2007 den Eintritt in den chinesischen Markt. Langfristig erwartet sich Heeton aus diesen Auslandsaktivitäten einen Ergebnisanteil von ca. 35%. Verkauf an REITs könnte erheblichen außerordentlichen Gewinn bringen. Weitere Phantasie bringt ein möglicher Verkauf einer gewerblich vermieteten Immobilie an einen REIT (Real Estate Investment Trust). Insbesondere Sun Plaza, mit über 14.170 Quadratmetern das größte vermietete Objekt des Unternehmens, wurde in der Vergangenheit immer wieder mit REITs in Verbindung gebracht. Für REITs, die sich auf Shopping Malls konzentriert haben, ist Sun Plaza mit einer Auslastung von 100% und direkter Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ein idealer Kaufkandidat. Im September 2004 wurde bereits ein vergleichbares Einkaufscenter in Singapur, die Whitesands Shopping Mall, von einem REIT gekauft. Wenn man den damals gezahlten Quadratmeterpreis auf die Fläche von Sun Plaza umrechnet, ergibt sich ein Kaufpreis von 93 Mio. SGD, wobei die Preise in den letzten zwei Jahren tendenziell gestiegen sind. Im aktuellen Geschäftsbericht von Heeton steht das Objekt dagegen nur mit einem Buchwert von 82,7 Mio. SGD. Dies macht deutlich, dass in der Bilanz von Heeton beträchtliche stille Reserven schlummern, die im Falle eines Verkaufs zu erheblichen außerordentlichen Gewinnen führen würden. Darüber hinaus könnten natürlich auch die drei anderen gewerblich vermieteten Objekte in den Fokus von REITs kommen und mit einem schönen Gewinn verkauft werden. Schnäppchenbewertung mit deutlichem Abschlag zum Buchwert Im Halbjahresbericht 2006 weist das Unternehmen einen Buchwert von 95,47 Mio. SGD aus. Bei 202,846 Mio. ausstehenden Aktien ergibt dies einen Buchwert pro Aktie von 0,47 SGD (zum 30.06.2006) und ein Kurs/Buchwert-Verhältnis (KBV) von 0,85 beim derzeitigen Kurs von 0,40 SGD. Damit ist Heeton im Branchenvergleich viel zu billig. Wie die folgende Tabelle zeigt, haben vergleichbare Unternehmen aus Singapur im Schnitt ein KBV von 1,87. Deutsche Immobiliengesellschaften weisen sogar ein durchschnittliches KBV von 3,20 aus. Wir erwarten, dass Heeton schnell zum Branchenschnitt aufschließt – das wären 0,87 SGD pro Aktie. Mit einem Abschlag von 20% von der Branchennorm für die noch eher unbekannte Aktie erreichen wir unser Kursziel von 0,70 SGD (0,35 Euro). Wäre Heeton eine deutsche Immobilienaktie, dann würde eine Bewertung nach Branchenschnitt (KBV 3,20) einen Kurs von etwa 1,50 SGD ergeben. Solche Verhältnisse könnten einen Denkanstoss für die Umschichtung aus deutschen in asiatische Immobilienfirmen bieten. Immerhin wächst die Bevölkerung und die Wirtschaft in Singapur deutlich schneller als in Deutschland, und die kurz- und langfristigen Zinsen sind in Singapur niedriger. Immobilienentwicklung sorgt für steigende Umsätze und Gewinne In seinen zwei Geschäftsfeldern Immobilienvermietung und Wet Markets erzielte Heeton im Geschäftsjahr 2005 Mieteinnahmen von 18,84 Mio. SGD und den größten Teil des Nettogewinns von 3,9 Mio. SGD. Die Einnahmen und Gewinne aus diesen Sektoren werden in den nächsten Jahren leicht ansteigen und das Unternehmen mit einem stetigen Cash Flow versorgen. Das Wachstum des Unternehmens wird vom dritten Geschäftsfeld, der Immobilienentwicklung, getrieben. Nachdem dieser Bereich 2003 und 2004 einen negativen Ergebnisbeitrag und 2005 nur einen kleinen Gewinn erwirtschaftet hat, erwarten wir für die kommenden Jahre einen deutlichen Umsatz- und Gewinnanstieg. Die positive Tendenz lässt sich auch schon aus dem Halbjahresbericht 2006 herauslesen, der eine Umsatzverdoppelung des Entwicklungsgeschäfts ausweist. Mit einem erwarteten Kurs/Gewinn-Verhältnis von 12,5 in diesem und 11,9 im nächsten Jahr ist Heeton für eine Immobilienaktie sehr günstig bewertet. Für vergleichbare deutsche Unternehmen wird im Schnitt ein 2006er KGV von 22,2 und ein 2007er KGV von 15,2 gezahlt. Ein Verkauf einer der grossen Heeton-Immobilien an die immer aggressiveren asiatischen REITs könnte zu weitaus höheren Gewinnen und einem einstelligen KGV führen. Fazit - Jetzt kaufen Im Vergleich zu anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften ist Heeton viel zu billig. Auf dem aktuellen Niveau von 0,20 Euro notiert die Aktie 15% unter ihrem Buchwert von 0,235 Euro. Das bedeutet, dass man für jeden investierten Euro Top-Immobilien in Singapur im Buchwert von 1,18 Euro sein Eigen nennen kann. Und dabei sind die stillen Reserven, die in der Bilanz verborgen sind, noch gar nicht enthalten. Wir würden aufgrund der positiven Aussichten des Immobilienmarktes in Singapur eine Bewertung mit einem Kurs/Buchwert-Verhältnis von 1,49 (20% Abschlag zum Branchenmittel Singapur und 53% Abschlag zum deutschen Branchenschnitt) als fair betrachten, woraus sich ein erstes Kursziel von 0,35 Euro ableitet. Wir erwarten in den nächsten Quartalen deutlich steigende Umsätze und Gewinne, vor allem aus dem Immobilienentwicklungsgeschäft. Die Grundstücke auf denen Heeton momentan baut, wurden zu Tiefstpreisen gekauft und versprechen aufgrund des langsam anziehenden Immobilienmarktes beim Verkauf schöne Gewinne. Die nächsten Geschäftsberichte sollten daher einige positive Überraschungen bereithalten. Die Platzierung vor ein paar Tagen beginnt bereits, das Marktinteresse auf Heeton zu lenken. Bald sollte eine Meldung kommen, in der der neue Großaktionär genannt wird, was dann einen weiteren Kursschub auslösen könnte. Mit Heeton können Sie zum Schnäppchenpreis am erwarteten Immobilienboom in Singapur partizipieren. Lassen Sie sich diese lukrative Chance nicht entgehen!