Immobilienboom und Immobilienaktien

Warum Aktien viel stärker steigen als Immobilienpreise Wenn Sie ein Haus kaufen, setzten Sie oft nur 20% Eigenkapital ein. Wenn sich die Preise verdoppeln, dann haben sie Ihr Eigenkapital versechsfacht. Preisverdopplung gibt es nicht? Erinnern Sie sich an das Deutschland der 50er, 60er, 70er und auch 80er, da gab es pro Dekade oft mehr als eine Verdopplung. Diese gibt es auch in Asien im Zeitraffertempo, durch hohes Wachstum und eine seit der Asienkrise immer noch relativ niedrige Preisbasis. Als Immobilienentwickler sieht der Hebeleffekt oft noch besser aus als beim Privat-Häuslebauer: Erstens kauft und verkauft man mit einer dicken Gewinnmarge, zweitens nutzt man Anzahlungen der Käufer schon vor der Bauphase zur Finanzierung. Unser Musterdepotwert KSH Holdings, bisher Baufirma in Singapur und Entwickler in anderen Ländern, wird als einer von vier Konsortialpartnern in einem neuen Großprojekt nun auch zum Entwickler in Singapur, in Zeiten einer ausgesprochen dynamischen Immobilienhausse. Wir haben kurz den potenziellen Gewinn aus der Transaktion kalkuliert: Das Neuprojekt-Grundstück kostet EUR 131 Mio., incl. Baukosten werden es wohl eher EUR 200 Mio., Kapitaleinsatz pro Partner also etwa EUR 50 Mio. Dies erfolgt typischerweise vor allem per Kredit, das bedeutet etwa EUR 10 Mio. Eigenmitteleinsatz pro Partner. Die Gewinnmarge liegt - in einem guten Immobilienmarkt - bei ca. 40-50% (Verkaufspreis über dem Grundstückskaufpreis plus Baukosten). Wir nehmen hier aber nur konstante Preise an und eine Gewinnmarge der Entwickler von 25%. Das wären für KSH etwa EUR 12 Mio. Gewinn aus der Entwicklung. Zudem hat KSH als Konsortialpartner wohl gute Chancen auf einen weiteren größeren Bauauftrag. Wenn man sich diesen mit Koh Brothers teilt und 10% Nettomarge erzielt, wären das weitere gute EUR 3 Mio. Gewinn. Derzeit hat KSH EUR 39 Mio. Marktkapitalisierung und ein einstelliges KGV im laufenden Geschäftsjahr (bereits ohne das Neuprojekt). Der Gewinn aus dem Konsortium, auch wenn er über mehrere Jahre verteilt anfallen dürfte, lässt KSHs Bewertung noch billiger aussehen. Ein Risiko dabei wären fallende Immobilienpreise in Singapur, wovon derzeit aber kein einziger uns bekannter Analyst ausgeht. Die Preise haben Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Metropolen. KSH könnte aus der bisher engen Trading-Range ausbrechen. Die meisten Konkurrenten haben sich in weniger als einem Jahr mehr als verdoppelt, oft sogar vervielfacht.

de | wirtschaft | 12250933 |