Immobilienkauf: Steuerliche Fehler kosten bis zu 187.000 Euro

Neben gestiegenen Finanzierungskosten sind es vor allem steuerliche Fehler, die Käufer teuer zu stehen kommen.

Liquidität unterschätzt: Die wahre Belastung

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt die Dimensionen: Bei einem Darlehen von 600.000 Euro, einem Sollzins von 3,8 Prozent und zwei Prozent Tilgung liegt die monatliche Rate bei rund 2.900 Euro. Branchenexperten empfehlen dafür ein Haushaltsnettoeinkommen zwischen 7.200 und 8.300 Euro. Über 28 Jahre summieren sich die Zinskosten auf etwa 377.000 Euro.

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Viele Käufer kalkulieren zu optimistisch und vergessen die Nebenkosten. Oft wird nur der Kaufpreis finanziert – Eigenkapitalreserven für Notfälle oder die Anschlussfinanzierung fehlen. „Binden Sie sich nicht emotional an ein Objekt, bevor die Finanzierung belastbar geprüft ist“, warnen Finanzanalysten. Die richtige Reihenfolge: Budget und Nebenkosten prüfen, dann erst suchen.

Die Renovierungsfalle und andere Steuerrisiken

Besonders in teuren Regionen wie Bayern können Anfängerfehler teuer werden. Experten beziffern mögliche Schäden auf bis zu 187.000 Euro. Die sogenannte Renovierungsfalle ist ein Klassiker: Fallen innerhalb der ersten drei Jahre Instandsetzungskosten an, die 15 Prozent des Gebäudekaufpreises übersteigen, geht die Sofortabschreibung verloren.

Ein weiterer Kardinalfehler: den Steuerberater erst nach dem Notartermin einschalten. Pauschal gestaltete Verträge ohne detaillierte Aufteilung führen zu erheblichen Einbußen bei der Absetzung für Abnutzung (AfA). Verluste von rund 100.000 Euro sind möglich. Und wer vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, zahlt bis zu 42 Prozent Steuer auf den Gewinn – die Spekulationsfrist.

Streit mit dem Finanzamt: Wer bestimmt den Gebäudeanteil?

Ein zentraler Konfliktpunkt ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie das Gebäude. Das Finanzamt nutzt eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die den Gebäudeanteil tendenziell niedriger ansetzt. Das Problem: Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden – ein niedrigerer Wert bedeutet weniger Steuerersparnis.

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Ein Beispiel: Bei einer Immobilie für 750.000 Euro stellt ein Gutachten einen Gebäudeanteil von 72 Prozent fest. Das Finanzamt veranschlagt nur 60 Prozent. Die Differenz von 90.000 Euro erhöht die Abschreibungsbasis – über 50 Jahre bedeutet das eine Steuerersparnis von 38.000 Euro. Der Bundesfinanzhof hat die pauschale Methode der Behörden bereits kritisiert und unabhängige Gutachten als Grundlage betont.

Wohnungsmarkt unter Druck: Rekordtief bei Neubauten

Das Marktumfeld bleibt schwierig. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) warnt vor weniger als 200.000 Fertigstellungen in Deutschland. 2025 waren es 206.600 – der niedrigste Wert seit 2012. Das Ifo-Institut rechnet für 2026 sogar nur mit 175.000 neuen Wohneinheiten.

Die Ursachen sind klar: Die Baukosten lagen 2024 bei 2.611 Euro pro Quadratmeter – gegenüber 1.233 Euro im Jahr 2005. Gleichzeitig stiegen die Bauzinsen von unter 0,5 Prozent (2020) auf etwa 3,5 bis 4 Prozent. Die Folge: Jeder dritte Mieterhaushalt ist durch Wohnkosten überlastet. In Berlin und München sind die Mieten in Neuverträgen seit 2020 um mehr als 25 Prozent gestiegen.

Auch international zeigt sich das Bild. Im Kanton Zürich hat eine Durchschnittsfamilie mit 100.000 Franken Erspartem nur noch Zugang zu etwa 22 Prozent der Eigentumswohnungen. Der Chefökonom von Raiffeisen bringt es auf den Punkt: „Selbst hochrangige Amtsträger haben heute Schwierigkeiten, Wohneigentum zu finanzieren.“

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