Immobilienmarkt: Mieten steigen um 3,5 Prozent, Kaufpreise stagnieren

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2026 eine zunehmende Spreizung zwischen Kaufpreisen und Mieten. Wie aus aktuellen Auswertungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hervorgeht, verharren die Kaufpreise für Wohn- und Gewerbeimmobilien weitgehend auf dem bisherigen Niveau, während die Mietkosten spürbar anziehen.

Der vdp-Immobilienpreisindex verzeichnete für das dritte Quartal im Gesamtindex ein minimales Plus von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, gab jedoch im Vergleich zum Vorquartal um 0,2 Prozent nach.

Im Wohnbereich stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 1,0 Prozent, sanken im Vergleich zum zweiten Quartal allerdings um 0,1 Prozent. Parallel dazu kletterten die Neuvertragsmieten im Jahresvergleich um 3,5 Prozent.

Regionale Unterschiede und Schwäche bei Gewerbeobjekten

Innerhalb des Wohnsegments entwickelten sich die Teilbereiche unterschiedlich. Selbstgenutztes Wohneigentum verteuerte sich nach Angaben des vdp im Jahresvergleich um 1,4 Prozent, wobei Eigentumswohnungen ein Plus von 2,3 Prozent und Einfamilienhäuser einen Zuwachs von 1,3 Prozent erzielten. Mehrfamilienhäuser legten um 0,5 Prozent zu.

In den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – lagen die Wohnpreise um 1,4 Prozent über dem Vorjahreswert, gaben gegenüber dem zweiten Quartal jedoch nach. Während Hamburg mit 2,4 Prozent den stärksten Preisanstieg im Jahresvergleich verbuchte, verzeichnete Stuttgart als einzige Metropole ein Minus von 0,5 Prozent.

Bei Büroimmobilien setzte sich der Abwärtstrend fort: Die Preise sanken gegenüber dem Vorjahr um 3,9 Prozent und gaben zum Vorquartal um 1,0 Prozent nach. Gleichzeitig legten die Neuvertragsmieten für Büros um 2,5 Prozent zu. vdp-Geschäftsführer Jens Tolckmitt führte die gedämpfte Entwicklung auf die schwache Konjunktur, die Etablierung des mobilen Arbeitens, eine rückläufige Flächennachfrage sowie das höhere Zinsniveau zurück.

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Daten von Instituten bestätigen stockende Dynamik

Auch andere Marktbeobachter registrieren eine nachlassende Preisdynamik. Der German Real Estate Index (GREIX) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft wies für Eigentumswohnungen im dritten Quartal einen Rückgang von 0,2 Prozent im Vorjahresvergleich aus – der erste Jahresrückgang seit dem zweiten Quartal 2024. Gegenüber dem Vorquartal legten die Preise um 0,5 Prozent zu, nachdem sie 2025 noch um 3,3 Prozent gestiegen waren.

Real, also bereinigt um die Inflation, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 3 Prozent, für Einfamilienhäuser um 2 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 5,2 Prozent. IfW-Projektleiter Jonas Zdrzalek erklärte dazu, der Preisanstieg sei praktisch zum Stillstand gekommen. Bei den Angebotsmieten ermittelte der Index ein Plus von 3,7 Prozent.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) meldete für das dritte Quartal bei Eigentumswohnungen ein Jahresplus von 0,3 Prozent und bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 0,4 Prozent. Die Preise lägen damit rund 10 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Die bundesweiten Angebotsmieten legten laut dem Institut um 4,5 Prozent zu, wobei der Anstieg in den Metropolen noch deutlicher ausfalle.

Nach Einschätzung des IW dämpfen höhere Finanzierungskosten die Nachfrage nach Wohneigentum und leiten Wohnungssuchende in den Mietmarkt. Interhyp bezifferte den Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen auf rund 4,24 Prozent, was Anfang Oktober den höchsten Stand seit 2009 darstellte.

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Druck auf Spitzenlagen und sinkendes Blasenrisiko

Im gehobenen Segment fallen die Preiskorrekturen deutlicher aus. Eine gemeinsame Untersuchung von Dahler und ImmoScout24 ergab, dass die Angebotspreise für Premium-Eigentumswohnungen in den sieben Metropolen im Schnitt um 7,6 Prozent unter dem Vorjahresniveau lagen.

Für exklusive Häuser betrug das Minus 7,1 Prozent. Den stärksten Rückgang bei Spitzenwohnungen verzeichnete Stuttgart mit einem Minus von 9,4 Prozent auf 7.000 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von München mit minus 8,5 Prozent auf 13.734 Euro und Berlin mit minus 8 Prozent auf 8.490 Euro.

Bei Häusern im Luxussegment fiel der Quadratmeterpreis in Köln um 11,5 Prozent auf 7.970 Euro. Zugleich dauerte die Vermarktung im Schnitt über 90 Tage, und bei mehr als jedem fünften Angebot kam es zu nachträglichen Preisreduzierungen. Auch Vonovia-Finanzchef Philip Grosse stufte den Verkaufsmarkt weiterhin als schwierig ein.

Die abkühlende Preisentwicklung schlägt sich im empirica-Blasenindex nieder, der im dritten Quartal um vier Punkte nachgab. Zwar besteht demnach bundesweit noch in 262 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten ein mäßiges bis hohes Risiko für Übertreibungen, die Zahl der Regionen mit der höchsten Gefährdungsstufe halbierte sich jedoch von 35 auf 18. Unter den zwölf Großstädten verblieb lediglich Hamburg auf dieser höchsten Stufe.