Immobilienpreise: Bauzinsen von 4,39 Prozent bremsen den Markt auf 0,2 Prozent

Das Preiswachstum am deutschen Immobilienmarkt verliert unter dem Druck hoher Finanzierungskosten deutlich an Schwung. Nach Angaben des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken legte der vdp-Immobilienpreisindex im dritten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum lediglich um 0,2 Prozent zu. Gegenüber dem zweiten Quartal gaben die Preise über alle Segmente hinweg sogar um 0,2 Prozent nach.

Als wesentliche Ursache für diesen Dämpfer gelten die Finanzierungskonditionen: Für zehnjährige Immobilienkredite liegen die Bauzinsen inzwischen wieder bei über 4 Prozent, wobei Erhebungen der FMH-Finanzberatung den Satz bei einer Zinsbindung von zehn Jahren aktuell mit 4,39 Prozent beziffern.

Im Jahresverlauf zeigt sich eine kontinuierliche Verlangsamung der Preisdynamik. Hatte das Plus beim vdp-Gesamtindex im ersten Quartal 2026 im Vorjahresvergleich noch 2,2 Prozent und im zweiten Quartal 1,3 Prozent betragen, schmolz der Zuwachs im dritten Quartal fast vollständig ab.

Eine ähnliche Tendenz erfasste auch das Statistische Bundesamt in seinem Häuserpreisindex: Dort betrug der Zuwachs im ersten Quartal revidiert 1,2 Prozent (nach zuvor ausgewiesenen 1,4 Prozent) und im zweiten Quartal noch 0,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Wohnimmobilien schwächen sich ab, Mieten steigen weiter

Für reine Wohnimmobilien ermittelte der Verband im dritten Quartal ein Vorjahresplus von 1,0 Prozent, während im Vergleich zum direkten Vorquartal ein Rückgang um 0,1 Prozent zu verzeichnen war. Auch hier verflachte sich die Entwicklung ausgehend von 2,3 Prozent im ersten Quartal und 1,9 Prozent im zweiten Quartal spürbar.

Selbst genutztes Wohneigentum verteuerte sich auf Jahressicht noch um 1,4 Prozent. Dabei verzeichneten Eigentumswohnungen ein Plus von 2,3 Prozent und Einfamilienhäuser einen Anstieg um 1,3 Prozent. Mehrfamilienhäuser legten um 0,5 Prozent zu.

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In den sieben größten deutschen Städten stiegen die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal im Schnitt um 1,4 Prozent. Hamburg führte diese Entwicklung mit einem Anstieg um 2,4 Prozent an, gefolgt von Frankfurt mit 1,6 Prozent und Köln mit 1,4 Prozent.

In Stuttgart fielen die Preise dagegen um 0,5 Prozent. Im kurzfristigen Quartalsvergleich verzeichneten alle sieben Metropolen negative Veränderungsraten, die von minus 0,4 Prozent in Düsseldorf bis minus 0,9 Prozent in Stuttgart reichten.

Gleichzeitig verschärft sich die Situation für Mieter. Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser stiegen auf Jahressicht um 3,5 Prozent, nach 3,2 Prozent im Vorquartal, während die Liegenschaftszinsen bei 2,9 Prozent lagen. In den Top-7-Städten zogen die Mieten im Schnitt um 3,0 Prozent an, mit einer Spanne von 1,4 Prozent in Stuttgart bis 4,1 Prozent in Hamburg.

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Druck auf Büroimmobilien und anhaltende Baukrise

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt stehen insbesondere Büroobjekte weiterhin unter erheblichem Druck. Der vdp verzeichnete bei Büroimmobilien einen Preisrückgang von 3,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sowie ein Minus von 1,0 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal.

Dagegen blieben die Preise für Einzelhandelsimmobilien im Jahresvergleich unverändert bei 0,0 Prozent und legten zum Vorquartal um 0,1 Prozent zu. Die Büromieten stiegen derweil um 2,5 Prozent, während die Büro-Renditen um 6,7 Prozent zulegten.

Die Preisentwicklung spiegelt die angespannte Lage des gesamten Wohnungsmarkts wider, für den vdpResearch auf Basis des Indexjahres 2022 Transaktionsdaten von über 700 Kreditinstituten auswertet. Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland derzeit über eine Million Wohnungen.

Nach Analysen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung wären bis zum Jahr 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen erforderlich, um den Bedarf zu decken. Die Neubauprognosen bleiben jedoch weit hinter diesem Wert zurück: Das Ifo-Institut erwartet für die Jahre 2027 und 2028 jeweils weniger als 200.000 Fertigstellungen.

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