Jahressteuergesetz 2026: Nachzahlungszinsen steigen auf 3,6 Prozent

Das geplante Jahressteuergesetz 2026 und mehrere aktuelle BFH-Urteile verschärfen die Regeln für Vermieter und Eigentümer.

Die steuerliche Gestaltung von Immobilien wird immer komplexer. Viele Anleger konzentrieren sich bei der Wahl ihrer Gesellschaftsform – etwa einer Holding-GmbH – vor allem auf niedrige Steuersätze. Dabei unterschätzen sie oft die Pflichten wie Bilanzierung, Offenlegung und IHK-Beiträge. Auch die Doppelbesteuerung bei privater Nutzung von Gesellschaftsgewinnen ist ein Problem.

Kritik am Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026

Das geplante Jahressteuergesetz 2026 stößt bei Fachverbänden wie dem Deutschen Steuerberaterverband (DStV) auf deutliche Kritik. Besonders umstritten ist die Neuregelung zur Kaufpreisaufteilung bei Immobilien. Künftig soll eine vertragliche Aufteilung nur noch anerkannt werden, wenn sie nicht „grundsätzlich verfehlt“ ist. Andernfalls droht die verpflichtende Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch einen engen Kreis von Gutachtern. Das dürfte den bürokratischen Aufwand für Vermieter erhöhen.

Der Entwurf sieht zudem eine Erhöhung der Nachzahlungszinsen auf 3,6 Prozent ab 2027 vor. Wirtschaftsverbände kritisieren die Herleitung dieses Zinssatzes als intransparent. Auch die geplante Lockerung des Steuergeheimnisses bei der KI-Nutzung durch die Finanzverwaltung steht in der Kritik. Das neue Erklärungsmodell für die Umsatzsteuer-Organschaft, das ab 2029 greifen soll, sorgt wegen drohender Haftungsrisiken für Unmut.

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BFH-Urteile zu Baudenkmälern und Veräußerungen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat wichtige Klarstellungen geliefert. Eine Entscheidung zum Sonderabzug für selbst genutzte Baudenkmäler macht deutlich: Der Abzug erlischt mit dem Tod des Eigentümers. Erben können den verbleibenden Zeitraum von zehn Jahren nicht fortführen – es sei denn, es handelt sich um zusammenveranlagte Ehegatten. Juristen raten daher, eine lebzeitige Übertragung von Denkmalimmobilien im Rahmen der Nachlassplanung zu prüfen.

Bei der Veräußerung von Grundstücken änderte der BFH mit einem Urteil vom 24. März 2026 seine bisherige Linie. Eine zinslose Stundung von Kaufpreisraten führt nun nicht mehr zu Einkünften aus Kapitalvermögen. Das ist eine Abkehr von der seit 2009 geltenden Rechtsprechung. Die sogenannte Zwei-Silvester-Regel bleibt dagegen ein zentrales Instrument für Vermieter: Ein Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde.

Strengere Regeln für Vorsteuerabzug

Das Bundesfinanzgericht hat die Anforderungen an den Vorsteuer- und Werbungskostenabzug verschärft. Ein Abzug ist nur zulässig, wenn eine ernsthafte und nach außen erkennbare Vermietungsabsicht vorliegt. Im Streitfall reichten eine Baugenehmigung oder die Aufnahme eines Kredits allein nicht aus – wesentliche Investitionen wie eine Klimaanlage wurden erst zwölf Jahre nach Baubeginn beauftragt, und es gab keine bindenden Mietvereinbarungen.

Parallel bereitet die Mietrechtsreform Vermietern Sorgen. Das Kabinett beschloss unter anderem eine Deckelung von Zuschlägen für möblierte Wohnungen auf maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete, orientiert am Zeitwert. Bei Indexmieten in angespannten Märkten darf eine Inflation von über 3 Prozent nur noch zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden.

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Modernisierungsdruck und Förderung

Der Druck auf private Vermieter wächst auch durch energetische Anforderungen. Die KfW stellte die alte Heizungsförderung am 9. Juli 2026 ein. Ab dem 21. Juli 2026 soll eine neue Förderung zur Verfügung stehen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz vom 10. Juli 2026 regelt den obligatorischen Heizungstausch.

Die Modernisierungsumlage ist auf 8 Prozent der Kosten gedeckelt – maximal 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter. Laut einer Umfrage von Haus & Grund erwägen bereits 60,5 Prozent der privaten Vermieter eine Aufgabe ihres Engagements. Ein aktuelles Rechtsgutachten warnt zudem: Mieter könnten steigende Heizkosten durch fossile Brennstoffe künftig unter Berufung auf das Wirtschaftlichkeitsgebot anfechten.

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