Jahressteuergesetz 2026: Neue Kaufpreisaufteilung für Immobilien
Veröffentlicht am: 03.06.2026 um 09:03 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat weitreichende steuerliche Änderungen für Immobilieninvestoren und Eigentümer auf den Weg gebracht. Am 26. Mai 2026 veröffentlichte das Ministerium den Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 (JStG 2026), der unter anderem eine gesetzliche Grundlage für die Kaufpreisaufteilung und angepasste Verzugszinsen vorsieht.
Der Entwurf soll am 1. Juli 2026 ins Kabinett, die endgültige Verabschiedung wird noch für dieses Jahr erwartet. Verbände und Interessensvertreter haben bis zum 12. Juni 2026 Zeit, Stellung zu den geplanten Maßnahmen zu nehmen.
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Neue Regeln für die Kaufpreisaufteilung
Ein zentraler Punkt des Gesetzesentwurfs ist die Einführung des Paragrafen 6f Einkommensteuergesetz (EStG-E). Diese Regelung schafft erstmals eine gesetzliche Grundlage für die Aufteilung des Kaufpreises eines bebauten Grundstücks auf Gebäude und Boden. Für Investoren ist diese Unterscheidung entscheidend: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig (AfA) – üblicherweise zwischen zwei und drei Prozent jährlich.
Der Entwurf sieht zudem eine Änderung der Verzugszinsen vor. Bis Ende 2026 bleibt der Satz noch bei 0,15 Prozent pro Monat, ab 2027 steigt er auf 0,3 Prozent monatlich. Darüber hinaus wird die Forschungszulage rückwirkend zum 1. Januar 2026 erhöht – die Förderhöchstgrenze steigt von 15 auf 25 Millionen Euro.
Steigende Immobilienwerte befeuern Erbschaftsteuer-Debatte
Die geplanten Gesetzesänderungen kommen zu einem Zeitpunkt, an dem steigende Immobilienpreise die Steuerlast für Erben und Beschenkte massiv erhöhen. 2024 erreichte das Volumen von Erbschaften und Schenkungen in Deutschland mit 113 Milliarden Euro einen Rekordwert – daraus resultierten 13,3 Milliarden Euro Steuereinnahmen.
In begehrten Märkten wie München hat sich die Steuerlast für Mehrfamilienhäuser drastisch verschärft, wie der Eigentümerverband Haus & Grund berichtet. Ein vor zwanzig Jahren noch zwei Millionen Euro teures Objekt mit einer damaligen Steuerlast von 380.000 Euro kann heute zehn Millionen Euro wert sein – die Steuerschuld steigt dann auf 2,3 Millionen Euro. Diese Entwicklung befeuert die Diskussion über Reformen: Im Raum stehen eine Besteuerung auf Basis der Mietrendite statt des Marktwerts oder höhere regionale Freibeträge.
Auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) wird sich voraussichtlich noch 2026 erneut mit der Verfassungsmäßigkeit der Erbschaftsteuer befassen. Kritiker sehen gleich mehrere Verfassungsprobleme: Die Steuersätze reichen von sieben bis 50 Prozent, und unterschiedliche Unternehmensstrukturen werden ungleich behandelt.
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Gerichtsurteile zu Grunderwerb- und Grundsteuer
Aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) haben die steuerlichen Pflichten bei Immobilientransaktionen weiter konkretisiert. Im Fall II R 32/22 entschieden die Richter, dass der kapitalisierte Wert eines vom Käufer übernommenen Wohnungsrechts der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer hinzugerechnet werden muss. Der BFH wertete solche Rechte als zusätzliche Verpflichtungen des Käufers, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen.
Zur reformierten Grundsteuer, die seit dem 1. Januar 2025 gilt, bestätigte der BFH am 10. Dezember 2025 die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells. Vermieter sollten beachten: Die Grundsteuer B bleibt weiterhin als umlagefähige Betriebskosten abrechenbar.
Bestehende Steuervorteile für Investoren und Selbstnutzer
Während neue Regelungen auf dem Weg sind, bleiben zahlreiche bestehende Steuervorteile erhalten. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien können Eigentümer bis zu 1.200 Euro für Handwerkerleistungen und bis zu 4.000 Euro für haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen. Für energetische Gebäudesanierungen gibt es einen Steuerbonus von bis zu 40.000 Euro.
Investoren in erneuerbare Energien profitieren von einer Regelung aus dem Jahr 2023: Einkünfte aus Photovoltaikanlagen mit einer Leistung unter 30 kWp sind von der Einkommensteuer befreit. Und die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt weiterhin: Gewinne aus Immobilienverkäufen bleiben steuerfrei, wenn die Immobilie länger als ein Jahrzehnt gehalten wurde oder der Eigentümer sie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Vorjahren selbst bewohnt hat.
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