KfW-Förderung ab Juli: 300 Millionen für Gewerbe-zu-Wohnen
02.07.2026 - 11:31:25 | boerse-global.de
März 2026 (GZ Ra 2024/15/0085) schafft Klarheit: Bei geplanten Generalsanierungen beginnt die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erst nach Abschluss der Bauarbeiten – nicht schon mit dem Kauf.
AfA-Beginn erst nach Fertigstellung
Im konkreten Fall hatte ein Steuerpflichtiger 2016 ein sanierungsbedürftiges Gebäude erworben. Die Bauarbeiten starteten jedoch erst 2021, Ende desselben Jahres erfolgte die erste Vermietung. Der Eigentümer wollte die Abschreibung bereits ab dem Kaufjahr geltend machen.
Das Gericht versagte die AfA für die Jahre 2016 bis 2020. Die Begründung: Die Vermietungsabsicht war von Anfang an auf das sanierte Gebäude gerichtet – nicht auf den unsanierten Altbestand. Der Abschreibungszeitraum beginnt daher erst mit der Fertigstellung der Herstellungsmaßnahmen. Die ursprünglichen Anschaffungskosten fließen in die Bemessungsgrundlage des sanierten Objekts ein. Die bloße Anschaffung reicht bei unmittelbar geplanter Sanierung nicht aus, um die Abschreibung zu starten.
EStR-Wartungserlass 2026 bringt Neuerungen
Die BMF-Richtlinie zum EStR-Wartungserlass vom 21. April 2026 präzisiert weitere steuerliche Regelungen. Ein zentraler Punkt: der Umwidmungszuschlag von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn von Grund und Boden. Er greift, wenn eine Umwidmung in Bauland nach dem 31. Dezember 2024 erfolgte und das Grundstück nach dem 30. Juni 2025 verkauft wird. Die Summe aus Gewinn und Zuschlag darf den tatsächlichen Veräußerungserlös nicht überschreiten.
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Der Erlass konkretisiert auch die Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand. Folgekosten im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit einer Instandsetzung sind einheitlich als Instandsetzungsaufwand zu qualifizieren. Für Substanzabgeltungen beim Fruchtgenuss gilt ab 1. Januar 2026: Die Vereinbarung muss zeitgleich mit der Einräumung des Fruchtgenussrechts getroffen werden.
Förderprogramm für Umwandlung von Gewerbeflächen
Seit dem 1. Juli 2026 steht ein neues Förderinstrument für Investoren bereit: der KfW-Zuschuss 266 „Gewerbe zu Wohnen“. Das Programm stellt für 2026 ein Gesamtvolumen von 300 Millionen Euro zur Verfügung.
Die Förderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, maximal 30.000 Euro pro neuer Wohneinheit. Die förderfähigen Kosten sind auf 100.000 Euro pro Einheit gedeckelt. Voraussetzung: Die Gebäude müssen zuvor beheizt worden sein und dürfen nicht zu Wohnzwecken gedient haben. Zudem ist der energetische Standard EH 85 EE (oder EH Denkmal EE bei geschützten Objekten) Pflicht. Anträge müssen vor Baubeginn gestellt werden, der Umsetzungszeitraum beträgt maximal 54 Monate. Das Programm ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet.
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Steuerliche Regelungen für Solar und Digitales
Auch für gewerbliche Investitionen in erneuerbare Energien und Digitalisierung gelten spezifische Rahmenbedingungen. Bei Solarparks über 30 kWp kann der Investitionsabzugsbetrag (IAB) genutzt werden: Bis zu 50 Prozent IAB und 40 Prozent Sonderabschreibung sind möglich, sofern die Gewinngrenze von 200.000 Euro im Abzugsjahr nicht überschritten wird. Für Anschaffungen zwischen Mitte 2025 und Ende 2027 ist zudem eine degressive AfA anwendbar.
Bei digitalen Wirtschaftsgütern lassen sich Investitionen in SaaS oder Cloud-Nutzung in der Regel sofort als Betriebsausgabe abziehen. Dauerhaft erworbene oder individuell entwickelte Software unterliegt hingegen der Aktivierungspflicht – die Abschreibungsdauer kann laut aktuellen Richtlinien oft auf ein Jahr verkürzt werden. Bei IoT-Lösungen ist zwischen Hardware-Abschreibung und sofort abziehbaren laufenden Cloud-Entgelten zu unterscheiden.
