LEG Immobilien: AFFO steigt um 4,9 Prozent, Zinsrisiken bleiben

Der Wohnungs- und Immobilienkonzern LEG Immobilien SE hat in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 ein deutliches Ergebnisplus verbucht. Treiber dieser Entwicklung war vor allem das kontinuierliche Mietwachstum infolge einer unverändert starken Wohnungsnachfrage in Ballungszentren.

Gleichzeitig verweist das im MDAX notierte Unternehmen jedoch auf anhaltende Abwertungsrisiken im Immobilienportfolio, die aus dem veränderten Zinsumfeld resultieren.

Wie aus den aktuellen Unternehmensberichten für die ersten neun Monate hervorgeht, kletterte die operative Kennziffer AFFO (Adjusted Funds From Operations) auf 190,1 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, in dem 181,3 Millionen Euro erzielt worden waren, entspricht dies einem Zuwachs von 4,9 Prozent.

Das Ergebnis übertraf die durchschnittlichen Analystenschätzungen von 174,3 Millionen Euro um rund 9 Prozent. Der AFFO je Aktie erhöhte sich auf 2,47 Euro, nachdem im Vergleichszeitraum des Vorjahres 2,42 Euro verbucht worden waren und der Marktkonsens bei 2,30 Euro gelegen hatte.

Gestiegene Mieterträge und sinkender Leerstand stützen das operative Geschäft

Verantwortlich für das solide operative Ergebnis war maßgeblich der Anstieg der Nettokaltmieten. Diese summierten sich in den ersten neun Monaten auf 712,4 Millionen Euro, was einem Zuwachs von 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Auf vergleichbarer Fläche legten die Mieten um 3,9 Prozent zu. Die durchschnittliche Miete je Quadratmeter auf vergleichbarer Fläche belief sich auf 7,29 Euro nach 7,01 Euro im Vorjahr. Parallel dazu sank die EPRA-Leerstandsquote von zuvor 2,7 Prozent auf 2,5 Prozent.

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Das bereinigte operative Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) erreichte 569 Millionen Euro und übertraf damit sowohl den Vorjahreswert von 545 Millionen Euro als auch die Erwartungen von 556 Millionen Euro. Die Kennzahl FFO I verharrte mit 370,0 Millionen Euro nahezu auf Vorjahresniveau, als 370,7 Millionen Euro erwirtschaftet wurden.

Demgegenüber fiel der unbereinigte Nettogewinn im Berichtszeitraum deutlich geringer aus als im Vorjahr: Er sank auf 392 Millionen Euro, nachdem im gleichen Vorjahresabschnitt noch 1,13 Milliarden Euro angefallen waren. Marktbeobachter hatten hier im Schnitt 384 Millionen Euro erwartet. Entsprechend verminderte sich der Gewinn je Aktie von 15,07 Euro im Vorjahr auf 4,99 Euro, während der Markt mit 5,07 Euro gerechnet hatte.

Portfoliowert und Finanzierungslage

Für die zweite Jahreshälfte stellt das Management des Wohnungskonzerns eine Abwertung des Immobilienbestands von bis zu 1 Prozent in Aussicht, die auf die Zinsentwicklung zurückzuführen sei. Bezüglich der Finanzierungsstruktur sieht sich das Unternehmen mittelfristig abgesichert: Bis zum Herbst 2027 besteht laut den Berichten kein weiterer Refinanzierungsbedarf.

Die Aktionärsstruktur verzeichnete unterdessen eine maßgebliche Beteiligung: Das Immobilienunternehmen Grand City Properties, eine Tochtergesellschaft von Aroundtown, hält aktuell 20,04 Prozent der Anteile an der LEG Immobilien SE und besitzt die Option, diesen Anteil auf bis zu 29,9 Prozent auszubauen.

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Jahresprognose und Ausblick auf 2027

Für das Gesamtjahr 2026 bestätigte die Unternehmensführung ihre Zielvorgaben. Das Management rechnet unverändert mit einem AFFO in der Spanne von 220 bis 240 Millionen Euro, was einem Rekordwert entspräche. Die Dividendenpolitik des Konzerns sieht unverändert vor, 100 Prozent des AFFO zuzüglich eines Teils der realisierten Verkaufserlöse an die Aktionäre auszuschütten.

Darüber hinaus gab der Konzern bereits einen ersten Ausblick auf das Geschäftsjahr 2027 bekannt. Für diesen Zeitraum wird ein AFFO zwischen 230 und 250 Millionen Euro angestrebt, gestützt auf ein prognostiziertes Mietwachstum in einer Bandbreite von 2,9 bis 3,1 Prozent.