Nebenkostenabrechnung: § 556 BGB setzt Frist bis 31. Dezember 2026

Eine verstärkte öffentliche Aufklärung widmet sich derzeit der Frage, wie Differenzen zwischen zentralen Gemeinschaftszählern und den einzelnen Wohnungszählern entstehen und wer für die daraus resultierenden Kosten aufkommen muss. Weichen die addierten Werte der privaten Zähler vom Hauptzähler eines Gebäudes ab, führt dies in Mehrparteienhäusern regelmäßig zu Streitigkeiten über die Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung.

Ursachen für Messdifferenzen und Verteilungsregeln

Messabweichungen zwischen dem Hauptanschluss und den Unterzählern können vielfältige Ursachen haben. Neben technischen Leitungsverlusten und maroden Hausnetzen tragen insbesondere falsche oder verspätete Zählerstandsmeldungen sowie Stromdiebstahl zu unerklärten Differenzen bei. Zudem können fehlerhafte Verteilungsmethoden der Hausverwaltungen zu Verzerrungen führen.

Rechtliche Regelungen geben vor, wie mit diesen Lücken verfahren wird. Nach dem litauischen Zivilgesetzbuch (Art. 4.82) gehört die technische Ausstattung des Hauses den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

Der Gemeinschaftsstrom wird dabei als Differenz zwischen dem Hauseingangszähler und der Summe aller Wohnungszähler ermittelt. Mangels anderweitiger Beschlüsse wird dieser Betrag proportional zur Eigentumsquote beziehungsweise der Wohnfläche auf die Parteien verteilt.

Technische Faktoren und Abrechnung in der Praxis

Dass Gesamterfassungen zu drastischen Kostensteigerungen führen können, zeigt sich auch bei der Wärme- und Warmwasserversorgung. In einem Minsker Wohnkomplex erhielt eine Eigentümerin für September bei einem Verbrauch von 2,8 Kubikmetern Warmwasser eine Abrechnung von 104 Rubel allein für die Wassererwärmung; die Gesamtrechnung inklusive Strom belief sich auf 193 Rubel.

In weiteren Fällen fielen im August 301 Rubel für Wassererwärmung oder 400 Rubel für 6 Kubikmeter Warmwasser an. Bei einem Verbrauch von rund 1,7 Kubikmetern ohne registrierte Bewohner wurden sogar 467 Rubel berechnet.

Wer sich mit der Umlage von Wohngebäudekosten befasst, verliert oft bares Geld durch unentdeckte Fehler bei der Abrechnung. Dieser kostenlose PDF-Ratgeber erklärt Ihnen in nur 5 Minuten, wie Sie die Betriebskosten 2026 rechtssicher gestalten und jeden zulässigen Euro zurückholen. Betriebskostenabrechnung 2026: Jetzt gratis Ratgeber sichern

Der Bauträger des Wohnkomplexes erklärte die hohen Kosten damit, dass der Gruppenwärmemengenzähler die Energie für Heizung und Warmwassererwärmung inklusive der Warmwasser-Zirkulation erfasse.

Die Summen erklärten sich durch die bislang geringe Bewohnerzahl des Gebäudes. Die zuständige Verwaltungsgesellschaft bezifferte das Aufkommen auf 11 Kubikmeter Warmwasser für das Gebäude und 13,5 Gcal für die Erwärmung und bezeichnete die Abrechnung als korrekt.

Auch bei Fernwärme-Übergabestationen, die als Schnittstelle zwischen Versorgungsnetz und Gebäudeheizung dienen, treten typische Verteilungsprobleme auf. Diese Stationen bestehen aus Absperrarmaturen, Regelventilen, Schmutzfängern, Wärmetauschern und dem Wärmemengenzähler als Abrechnungsgrundlage.

Häufige Ursachen für Unregelmäßigkeiten sind hausinterne Mängel wie zu hohe Rücklauftemperaturen oder eine ungleichmäßige Wärmeverteilung infolge eines fehlenden hydraulischen Abgleichs.

Besonders bei komplexen Kostenstellen wie Heizung oder Gartenpflege bleiben viele Vermieter auf Ausgaben sitzen, weil die vertragliche Absicherung fehlt. Erfahren Sie in diesem Experten-Report, welche „sonstigen Betriebskosten“ häufig im Mietvertrag vergessen werden und wie Sie diese rechtssicher umlegen. Kostenlosen Report zu Betriebskosten herunterladen

Die Zuständigkeiten sind dabei getrennt: Netzanschluss, Zähler und Absperrung liegen in der Regel beim Versorger, während die Hausanlage mit Heizkreisen und Warmwasserbereitung in den Verantwortungsbereich der Eigentümer fällt.

Fristen und Rechte betroffener Verbraucher

Verbrauchern stehen bei Unstimmigkeiten geregelte Beschwerdewege offen. In Litauen müssen Hausverwalter auf schriftliche Anfragen meist binnen 20 Arbeitstagen reagieren. Für Streitigkeiten sind dort Behörden wie die VERT im Rahmen einer kostenlosen vorgerichtlichen Streitbeilegung sowie die Verbraucherschutzbehörde VVTAT und ordentliche Gerichte zuständig. Die Verjährungsfrist für Schadensersatz beträgt drei Jahre.

Auch im deutschen Mietrecht gelten strenge Vorgaben für die Abrechnung: Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 bis spätestens zum 31. Dezember 2026 beim Mieter vorliegen. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, kann er Nachzahlungen grundsätzlich nicht mehr einfordern, während ein Anspruch des Mieters auf ein eventuelles Guthaben bestehen bleibt.

Mehr zum Thema bei Merkur: „Nebenkostenabrechnung 2025: Vermieter haben bis 31. Dezember 2026 Zeit“