Offene Immobilienfonds: Acht setzen Rücknahmen aus, vier werden aufgelöst

Die Krise am Markt für Gewerbe- und Wohnimmobilien setzt die Fondsbranche weiter unter Druck. Wie aus Daten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hervorgeht, haben seit Jahresbeginn 2026 acht offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt. Vier weitere Fonds befinden sich in der Auflösung, während ein weiteres Produkt Beschränkungen bei der Auszahlung aktiviert hat.

Zu den Produkten, die zur Auflösung vorgesehen sind, zählen Leading Cities Invest, UBS (D) Euroinvest Immobilien, Catella Max sowie der ausschließlich für Stiftungen konzipierte Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds.

Eine Aussetzung der Anteilrücknahme betrifft Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, den Habona Nahversorgungsfonds Deutschland und den Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working. Beim Fonds Grundbesitz Europa der Fondsgesellschaft DWS wurde das sogenannte Gating aktiviert, um Mittelabflüsse zu steuern.

Hohe Abschläge und kontinuierliche Mittelabflüsse

Die BaFin registrierte im August 2026 Nettoabflüsse in Höhe von 611 Millionen Euro aus der Fondskategorie. Bereits seit August 2023 verzeichnet das Segment dauerhaft Abflüsse. Einen wesentlichen Risikofaktor stellen Büroimmobilien dar, die rund 60 Prozent der Liegenschaften in den Portfolios ausmachen. Felicitas Linden von der BaFin stufte die Lage als belastend ein, sprach jedoch von keinem Systemversagen.

Zur Stabilisierung greifen gesetzliche Schutzmechanismen. Dazu gehören eine Liquiditätsreserve von mindestens 5 Prozent sowie für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Seit April 2026 müssen Fonds mindestens zwei Liquiditätsmanagementinstrumente vorhalten. Eine vollständige Aussetzung der Anteilrücknahme ist auf maximal 36 Monate begrenzt.

An den Sekundärmärkten handel viele Anteilsscheine mit deutlichen Abschlägen. Berechnungen von Finanztip ergaben zum 27. Oktober 2026 einen nach Fondsgröße gewichteten Rekordabschlag von 19,3 Prozent gegenüber den offiziellen Bewertungen. Im Juni 2026 lag dieser Wert noch bei 11,2 Prozent, Anfang 2025 bei 7,6 Prozent.

Beim 4,1 Milliarden Euro schweren Grundbesitz Europa von DWS lag der Börsenabschlag am 20. Oktober 2026 bei 47,5 Prozent und stieg am 27. Oktober 2026 auf über 50 Prozent. Bei Anteilen, die vor einem Jahr gekündigt wurden, zahlt DWS aktuell nur 10 Prozent aus.

Juristische Aufarbeitung und internationale Entwicklung

In Deutschland existieren rund 40 offene Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von gut 100 Milliarden Euro und mehreren Millionen Anlegern. Zu den großen Anbietern gehören Deka, Union Investment, DWS und Commerz Real. Die Produkte werden gemäß EU-Vorgaben zur Risikoberechnung meist in den Risikoklassen 1 bis 3 von 7 vertrieben.

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Der Branchenverdienst wird grob auf 1,5 Milliarden Euro im Jahr geschätzt. Ein Fachanwalt vertritt inzwischen rund 500 Anleger im Rahmen von Schadensersatzforderungen. Steigende Leitzinsen ab dem Jahr 2022 beendeten den vorherigen Immobilienboom; historische Parallelen weisen auf die Zeit nach der Finanzkrise hin, als 18 Fonds schließen mussten und Anleger 8,3 Milliarden Euro verloren.

Im September 2026 fällte das Landgericht Dresden ein Urteil (Az. 9 O 2102/25), das inzwischen rechtskräftig ist, da keine Berufung eingelegt wurde. Es handelt sich um den ersten rechtskräftigen Fall wegen Falschberatung beim Vertrieb des Uni Immo Wohnen ZBI. Die beklagte Volksbank Dresden-Bautzen wurde zu Schadenersatz verurteilt.

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Der Kläger hatte ab 2018 per Sparplan 14.000 Euro eingezahlt, im Frühjahr 2024 gekündigt und knapp 10.800 Euro erhalten. Das Gericht begründete die Entscheidung mit einer Verletzung der Aufklärungspflichten über Verlustrisiken durch Abwertungen, eingeschränkte Handelbarkeit und Interessenkonflikte, während der Fonds in Risikoklasse 1 eingruppiert war.

Auch in Österreich reagieren Institute auf die Marktlage. Die Bank Austria Real Invest schränkte im September 2026 die Rücknahme ein, nachdem die Liquiditätsreserve von mindestens 10 Prozent unterschritten wurde; kurz darauf ergriff die Erste Immobilien KAG ähnliche Schritte.

Der Semper Real Estate der LLB wird abgewickelt. Bis Ende September 2026 halbierte sich das österreichische Fondsvolumen von einem Rekordwert von 11 Milliarden Euro im Jahr 2022 auf knapp 6 Milliarden Euro, wenngleich Anleger in Österreich bislang keine Verluste hinnehmen mussten.

Der Gesetzgeber beschloss im Juli 2026 eine Novelle des Immobilien-Investmentfonds-Gesetzes: Ab dem 1. Januar 2027 neu erworbene Anteile unterliegen einer Mindesthaltedauer von einem Jahr sowie einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Für die vierjährige Übergangsphase gelten für die Jahre 2027 und 2028 Freibeträge von jeweils 20.000 Euro sowie für 2029 und 2030 von jeweils 10.000 Euro.