Selbstnutzer im Nachteil: 87.000 Euro weniger Rendite über 15 Jahre
06.07.2026 - 05:06:26 | boerse-global.de
Im Fokus steht die gewerbliche Vermietung von Grundstücken. Die Maßnahmen zielen darauf ab, steuerliche Gestaltungsspielräume im Luxussegment einzuschränken.
Branchenberichte zufolge sollen die neuen Regelungen Missbrauchspotenziale reduzieren, die in der Vergangenheit bei hochpreisigen Objekten aufgetaucht sind. Ergänzend dazu sieht die Gesetzgebung eine verstärkte Überwachung von Transaktionen vor.
Registrierkassenpflicht ab 2027
Ab 2027 müssen Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 100.000 Euro eine Registrierkasse nutzen. Das könnte auch gewerbliche Akteure im Immobiliensektor betreffen. Die Deutsche Steuer-Gewerkschaft plädiert zudem für eine Kassenbon-Lotterie nach internationalem Vorbild, um das Steueraufkommen weiter zu sichern.
IW-Studie: Selbstnutzer im Nachteil
Eine aktuelle Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt erhebliche steuerliche Nachteile für private Immobilienbesitzer. Am Beispiel einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro in einer deutschen Metropole errechneten die Experten über 15 Jahre einen finanziellen Nachteil von rund 87.000 Euro gegenüber vermieteten Objekten.
Die Rendite für Vermieter liegt bei etwa 9 Prozent, für Selbstnutzer nur bei 6 Prozent. Grund ist die fehlende Abschreibungsmöglichkeit für Eigennutzer. In ländlichen Regionen fällt der Nachteil geringer aus – hier beziffern ihn die Experten auf 40.000 bis 50.000 Euro.
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Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt bei lediglich 44 Prozent – der EU-Schnitt beträgt 70 Prozent. Experten wie Michael Voigtländer fordern daher Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, um den Erwerb von Wohneigentum attraktiver zu machen.
Höhere Steuerlast bei Erbschaften
Für Erbfälle in den Jahren 2025 und 2026 greift ein angepasstes Bewertungsrecht. Es orientiert sich stärker an den tatsächlichen Verkehrswerten. In der Praxis führt das zu einer Höherbewertung von Immobilienvermögen und damit zu einer steigenden Erbschaftsteuerlast.
Die Freibeträge bleiben gleich: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder. Doch die Kombination aus gestiegenen Immobilienpreisen und progressiven Steuersätzen von bis zu 30 Prozent (Steuerklasse I) erhöht den Abgabendruck deutlich.
Fachleute empfehlen Gestaltungsmöglichkeiten wie die Erbfallkostenpauschale oder eine lebzeitige Übertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Das kann die steuerliche Belastung für die Nachfolger begrenzen.
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Koalition beschließt Wohnungsbau-Paket
Der Koalitionsausschuss hat am 2. Juli 2026 ein umfassendes Paket mit 34 Maßnahmen verabschiedet. Ziel ist es, der schleppenden Neubautätigkeit entgegenzuwirken. Zentraler Bestandteil ist die Gründung einer bundeseigenen Wohnungsbaugesellschaft (WBG) sowie die Förderung des seriellen Bauens.
Ab dem 1. Januar 2027 sollen zudem die additiven nationalen Kapitalpuffer für Immobilienkredite wegfallen. Das soll die Finanzierung für Käufer erleichtern.
Steuerreform ab 2027
Flankiert werden die Maßnahmen von einer allgemeinen Steuerreform, die zum Jahresbeginn 2027 in Kraft tritt. Sie sieht eine Anhebung des Grundfreibetrags auf 12.900 Euro bis 2028 sowie eine Erhöhung des Kindergeldes auf 272 Euro pro Monat vor.
Gleichzeitig wird der Spitzensteuersatz angepasst: Ab einem Einkommen von 250.000 Euro steigt die sogenannte Reichensteuer auf 45 Prozent, ab 280.000 Euro auf 47 Prozent. Die Regierung erwartet von diesen Reformen ein jährliches Entlastungsvolumen von rund 10 Milliarden Euro.
