Sonderabschreibung Mietwohnung: Letzte Chance bis Ende 2026
28.06.2026 - 23:30:37 | boerse-global.de
Investoren können die steuerlichen Vorteile nach § 7b EStG nur noch bis Ende 2026 nutzen. Das geht aus einem BMF-Schreiben vom Mai 2025 hervor.
Aus für die Sonder-AfA
Die letztmalige Inanspruchnahme ist im Veranlagungszeitraum 2026 möglich. Ab 2027 ist die Förderung ausgeschlossen – selbst wenn der Begünstigungszeitraum eines Bauprojekts noch nicht abgelaufen ist. Das regelt § 52 Abs. 15a Satz 2 EStG.
Betroffen sind vor allem Vorhaben mit Bauantrag aus 2021 und Fertigstellung etwa 2024. Die steuerlichen Vorteile müssen jetzt zwingend geltend gemacht werden. Eine Verteilung über das Jahr 2026 hinaus ist nicht mehr drin.
Neues Paket für Oktober angekündigt
Das Bauministerium will im Oktober 2026 ein umfassendes Maßnahmenpaket vorstellen. Ziel: bezahlbaren Wohnraum wieder attraktiver machen. Geplant sind neue steuerliche Anreize, darunter eine degressive Abschreibung.
Strukturelle Verbesserungen sollen die Bauwirtschaft entlasten. Bauanträge sollen bis 2028 vollständig digitalisiert werden. Die Baukosten sind seit 2020 um rund 50 Prozent gestiegen. Lagen sie 2023 bei etwa 5.150 Euro pro Quadratmeter, sind es aktuell rund 5.400 Euro – ein Plus von fünf Prozent.
Während die Sonder-AfA ausläuft, bietet das neue Wachstumschancengesetz mit der degressiven Abschreibung bereits neue Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Ratgeber, wie Sie sich jetzt den maximalen Steuervorteil sichern. Schritt-für-Schritt-Anleitung zur degressiven AfA kostenlos herunterladen
Rangfolge der Abzüge beachten
Bei Immobilieninvestitionen gilt eine gesetzliche Rangfolge der Abzugsbeträge. Seit 1999 ist festgeschrieben: Der Verlustabzug nach § 10d EStG geht vor Sonderausgaben oder anderen Abschreibungen wie der für Baudenkmale (§ 10f EStG).
Der steuerliche Grundfreibetrag liegt 2026 bei 12.348 Euro. Steuerpflichtige können die Höhe eines Verlustrücktrags so wählen, dass das zu versteuernde Einkommen genau diesen Freibetrag erreicht. Ein Verlustvortrag ist dagegen zwingend vorgeschrieben – Verzicht ist nicht möglich.
Fallstricke bei Sanierung und Erbe
Auch bei Sanierungen gibt es Neues. Ein BMF-Schreiben vom Januar 2026 präzisiert die Handhabung von Erhaltungsaufwendungen. Sie sind sofort abziehbar – es sei denn, sie gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das ist der Fall, wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Der Betrachtungszeitraum für Raten-Sanierungen wurde auf drei Jahre verkürzt.
Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzt, sollte nicht nur die Abschreibungen im Blick haben, sondern auch die laufende Rendite durch korrekte Mietpreise sichern. Dieser Gratis-Report zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Miete 2026 rechtssicher anpassen und teure Formfehler vermeiden. Mietspiegel-Analyse 2026 jetzt gratis anfordern
Vorsicht ist bei vererbten Immobilien geboten. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt: Steuerermäßigungen nach § 10f EStG (Baudenkmale) gehen nicht auf Erben über. Ausnahme: Ehegatten bei Zusammenveranlagung. In allen anderen Fällen verliert der Erbe die Möglichkeit, verbleibende Abzüge geltend zu machen. Bei umfangreichen Sanierungskosten kann das richtig teuer werden.
