Spanisches Wohnungsdekret: Mietpreisdeckel und höchstens 2 Prozent Erhöhung

Das spanische Übergangsparlament hat das weitreichende Wohnungsdekret Real Decreto-ley 29/2026 mit einer knappen Mehrheit von 35 zu 34 Stimmen gebilligt. In dem 68 Abgeordnete plus Vorsitzende umfassenden Gremium der Diputación Permanente stimmten die Fraktionen von PSOE, Sumar, ERC, PNV, EH Bildu und Podemos für die Vorlage.

Geschlossen dagegen votierten die Abgeordneten von PP, Vox und Junts. Ein zeitgleich verhandeltes zweites Dekret, das eine automatische Verlängerung von Mietverträgen bei einer Entschädigung in Höhe einer Jahresmiete vorsah, verfehlte mit 34 Ja- zu 35 Nein-Stimmen die erforderliche Mehrheit und ist nach fehlender Unterstützung durch die PNV derogiert.

Das Vorhaben blickt auf eine konfliktreiche Vorgeschichte zurück. Das Wohnungsdekret war zuvor am 2. Oktober 2026 im parlamentarischen Plenum durchgefallen, was die Ausschreibung vorgezogener Neuwahlen für den 29. November 2026 auslöste.

Als Auslöser der ursprünglichen Gesetzesinitiative gilt die Zwangsräumung einer 87-jährigen Frau in Madrid. Am 11. November 2026, dem Tag vor der Abstimmung im Übergangsparlament, hatten zudem ein landesweiter Generalstreik und Großproteste für bezahlbaren Wohnraum den Druck auf die Politik erhöht.

Mietpreisdeckel und Ausweitung des Kündigungsschutzes

Das nun angenommene Gesetzespaket sieht wesentliche Eingriffe in den Mietmarkt vor. Bis zum 31. Dezember 2027 gilt ein Mietpreisdeckel, der sich an einem behördlichen Referenzindex orientiert. Liegt eine Bestandsmiete über dem Höchstwert dieser Indexspanne, beträgt die zulässige Mieterhöhung 0 Prozent; liegt sie darunter, sind Steigerungen von höchstens 2 Prozent erlaubt.

Das Onlineportal des Referenzindex weist Preisspannen pro Quadratmeter je nach Lage und Ausstattung aus. Beispielwerte liegen in Madrid-Carabanchel bei monatlich 455 bis 628 Euro, in Coslada bei 593 bis 731 Euro, in Getafe bei maximal 651 Euro sowie in Guadalajara bei höchstens 879 Euro, wo eine zweiprozentige Erhöhung von 660 Euro auf 673,20 Euro möglich ist.

Für Mietverträge, die vor dem 31. Dezember 2028 auslaufen, gilt die Möglichkeit einer außerordentlichen Verlängerung um maximal zwei Jahre. Zudem greift bis zum 31. Dezember 2030 ein erweiterter Räumungsschutz für schutzbedürftige Familien ohne Wohnalternative.

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Betrifft das Verfahren spekulative Unternehmen, wird die Räumung direkt ausgesetzt; in anderen Fällen erfolgt eine jährlich Überprüfung über einen Zeitraum von maximal drei Jahren. Über das Instrument der außerordentlichen Heilung zahlen öffentliche Verwaltungen bestehende Mietrückstände direkt an private Vermieter aus.

Spekulationsverbote, Fördergelder und Steueranreize

Ebenfalls bis zum 31. Dezember 2030 untersagt das Dekret spekulative Immobilienkäufe unter 70 Prozent des Marktwerts, wobei Ausnahmen für den sozialen Wohnungsbau gelten. Parallel dazu werden Kaufbeschränkungen für Großbesitzer verhängt, die mehr als zehn Wohnungen oder mehr als fünf Einheiten in angespannten Zonen halten.

Um die Schaffung und den Zugang zu Wohnraum zu unterstützen, legt das Instituto de Crédito Oficial das Programm „Tu Casa“ mit einem Volumen von 10.000 Millionen Euro auf. Es bietet zinsfreie Kredite von bis zu 50.000 Euro beziehungsweise maximal 20 Prozent des Immobilienwerts für Erstkäufer bei einem Deckel von 200.000 Förderhilfen.

Ergänzend wird ein Fonds für die soziale Wohnungswirtschaft mit einem Startkapital von 400 Millionen Euro sowie einem Finanzierungsmechanismus von bis zu 2.000 Millionen Euro für sozialen Wohnungsbau eingerichtet. Die jährlichen Kosten des Gesamtdekrets werden auf 1.300 Millionen Euro geschätzt.

Flankiert wird das Vorhaben von steuerlichen und regulatorischen Vorgaben. Ab dem 1. Dezember 2026 fällt auf Touristenwohnungen eine Mehrwertsteuer von 10 Prozent an, während für geschützten Wohnraum 4 Prozent gelten. Mieter mit einem Jahreseinkommen unter 33.007,20 Euro erhalten einen Einkommensteuerabzug von 10 Prozent.

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Vermieter, die ihre Mieten um mehr als 5 Prozent absenken, können Vergünstigungen zwischen 15 und 100 Prozent in Anspruch nehmen. Die Vermietung einzelner Zimmer wird formal in das Mietgesetz überführt, die touristische Vermietung auf maximal 30 Tage begrenzt und die Regeln für Zeitmietverträge verschärft.

Kontroverse Reaktionen vor den Neuwahlen

Der Beschluss stößt auf gegensätzliche Reaktionen. UGT-Generalsekretär Pepe Álvarez begrüßte die Bestätigung und verwies darauf, dass der Generalstreik erste Wirkung zeige. PP-Oppositionsführer Alberto Núñez Feijóo bezeichnete das Vorgehen als Betrug und kündigte an, die Neuregelungen bei einem Wahlsieg am 29. November wieder rückgängig zu machen.

Die Maßnahmen treffen auf eine angespannte Marktsituation: Nach Angaben der Spanischen Zentralbank besteht im Land ein Fehlbedarf von rund 750.000 Wohneinheiten. Das Immobilienportal idealista registrierte binnen eines Monats einen Rückgang des Mietangebots um 19 Prozent.