Unverheiratete zahlen bis 6,5%: Grunderwerbsteuer bei Trennung

Experten warnen vor erheblichen finanziellen Nachteilen – besonders bei verpassten Fristen und fehlenden Verträgen.

Die 10-Jahres-Frist als Kostenfalle

Wer die gemeinsame Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss mit der Spekulationssteuer rechnen. Eine Ausnahme gibt es nur bei Eigennutzung. Doch die Übertragung an den Partner, der im Haus bleibt, muss rechtlich präzise sein – sonst droht der Verlust steuerlicher Privilegien.

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War die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt? Dann kommen noch Abschreibungen und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen hinzu. Berater empfehlen: den Verkauf an den Ex-Partner ordnungsgemäß abwickeln, damit das Finanzamt ihn anerkennt.

Unverheiratete zahlen drauf

Besonders riskant ist die Trennung für unverheiratete Paare. Sie gelten steuerrechtlich als Fremde. Anders als Ehepaare haben sie keinen Anspruch auf Zugewinnausgleich oder hohe Erbschaftsteuer-Freibeträge.

Der größte Kostenpunkt: die Grunderwerbsteuer. Ehegatten sind bei der Übertragung von Immobilienanteilen befreit. Unverheiratete zahlen je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Ein notarieller Partnerschaftsvertrag beim Kauf könnte das abfedern. Die Kosten: 500 bis 2.000 Euro. Fehlt eine solche Regelung, zählt nur der Grundbucheintrag – unabhängig davon, wer die Raten gezahlt hat.

Die Bank lässt nicht locker

Bei einer laufenden Finanzierung haften beide Partner als Gesamtschuldner. Die Bank kann von jedem die volle Tilgung verlangen. Eine Entlassung aus der Mithaftung gibt es nur mit Zustimmung der Bank – und die ist nicht an familienrechtliche Vereinbarungen gebunden.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 06.11.2019, XII ZB 311/18) stellt klar: Im Innenverhältnis trifft die Darlehensschuld den, der als Alleineigentümer im Grundbuch steht. Für die Trennungszeit sieht das BGB spezifische Nutzungsrechte vor – das Kindeswohl und Härtefälle spielen eine Rolle. Bleibt nur die Teilungsversteigerung? Die bringt meist wirtschaftliche Verluste.

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Zinswende macht Übernahme teurer

Die Europäische Zentralbank erhöhte am 12. Juni 2026 den Einlagesatz auf 2,25 Prozent. Grund: gestiegene Ölpreise und Inflation. Für Immobilienbesitzer, die den Partner auszahlen müssen, wird es jetzt richtig teuer.

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen bei 3,6 bis 4 Prozent effektiv. Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, erlebt einen Schock: Frühere Konditionen von 1 bis 2 Prozent sind vom Markt verschwunden. Die Hürden für eine Übernahme durch nur einen Partner steigen massiv.

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