Vermietung an Angehörige: Ab 66 Prozent Miete voller Werbungskostenabzug

Beim Erwerb, der Vermietung sowie der Veräußerung von Immobilien existieren zahlreiche gesetzliche Vorgaben, die erhebliche finanzielle Auswirkungen haben können.

Wie das Portal rosenheim24.de in einem Bericht vom 1. November 2026 darlegte, thematisierte die Veranstaltungsreihe „OVB Expertenwissen: Immobilien kaufen und verkaufen“ im Rahmen eines digitalen Forums zentrale Risiken und typische Fehlerquellen. Ein Steuerberater gab dabei Einblicke in relevante Vorgaben bei der Kaufpreisaufteilung, den Abschreibungsregeln sowie bestehenden Fristen.

Kaufpreisaufteilung und Grunderwerbsteuer

Bereits beim Erwerb eines Objekts sind wesentliche Details zu beachten. In Bayern fällt beim Immobilienkauf eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % an. Bei Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind, sollte der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude im Notarvertrag ausdrücklich getrennt ausgewiesen werden.

Hintergrund dieser Aufteilung ist, dass steuerlich ausschließlich der auf das Gebäude entfallende Anteil im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden kann.

Sanierungsaufwand und Abschreibungsmöglichkeiten

Besondere Vorschriften gelten für Renovierungen im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf. Werden innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten für bestimmte Sanierungsmaßnahmen aufgewendet, können diese Kosten nicht unmittelbar geltend gemacht werden.

Stattdessen müssen sie über viele Jahre hinweg abgeschrieben werden. Eine Renovierung ab dem vierten Jahr nach dem Kauf ist demgegenüber steuerlich günstiger. Für begünstigte Neubauten besteht zudem die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung von 5 %.

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Mietverhältnisse unter Angehörigen und Veräußerungsfristen

Auch bei laufenden Vermietungen sind steuerliche Schwellenwerte relevant, insbesondere im Familienkreis. Bei einer Vermietung an Angehörige ist ein voller Abzug der Werbungskosten ab einer Miete von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 50 und unter 66 %, müssen zusätzliche Voraussetzungen erfüllt werden. Liegt die Miete unterhalb dieses Bereichs, ist lediglich ein anteiliger Kostenabzug zulässig.

Für den späteren Verkauf vermieteter Objekte sieht das Steuerrecht eine taggenau berechnete Zehnjahresfrist vor, die eingehalten werden muss, um Gewinne steuerfrei realisieren zu können.

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Gestaltung bei Übertragungen und Vorgehen beim Verkauf

Im Kontext von Schenkungen oder Erbschaften wurde als Handlungsalternative ein Verkauf der Immobilie zu einem realistischen Preis mit einer anschließenden Schenkung des Kaufpreises erörtert. Eine Anerkennung durch das Finanzamt muss in solchen Konstellationen stets im konkreten Einzelfall geklärt werden.

Ergänzend zu den steuerrechtlichen Rahmenbedingungen wurden im Rahmen der Reihe auch praktische Aspekte der Vermarktung beleuchtet. Ein Immobilienmakler wies darauf hin, dass eine realistische Wertermittlung erforderlich sei, da die auf Online-Portalen aufgerufenen Angebotspreise nicht durchgehend eine verlässliche Orientierung böten.

Die Abwicklung umfasst Schritte von der Vermarktungsstrategie über die Käuferauswahl und die Preisverhandlungen bis hin zur Begleitung zum Notartermin und der Objektübergabe. Als Alternative zur öffentlichen Inserierung wurde zudem die Option einer diskreten Vermittlung ohne Anzeige angeführt.