Vonovia: 4,7 Milliarden Euro Refinanzierungen kosten im Schnitt 3,3 Prozent

Die großen Wohnungsunternehmen in Deutschland verzeichnen eine anhaltend solide Nachfrage und steigende Mieteinnahmen, sehen sich jedoch weiterhin mit teuren Refinanzierungen und gebremsten Entschuldungsplänen konfrontiert. Ein aktueller Branchen-Check zu Vonovia, LEG Immobilien und dem Großaktionär Aroundtown verdeutlicht das Spannungsfeld aus operativer Stärke und bilanziellen Hürden in einem veränderten Zinsumfeld.

Vonovia kürzt Investitionen und spürt Zinsdruck

Beim Branchenprimus Vonovia stieg das bereinigte EBITDA im Vermietungsgeschäft in den ersten neun Monaten 2026 um 3,5 Prozent auf 1.912,2 Millionen Euro, obwohl der Bestand um rund 5.000 Wohnungen sank. Bei einer Leerstandsquote von 2,3 Prozent kletterte die monatliche Durchschnittsmiete um 3,5 Prozent auf 8,57 Euro pro Quadratmeter.

Dennoch ging das bereinigte EBT wegen höherer Finanzierungskosten um 3,5 Prozent auf 1.408,0 Millionen Euro zurück. Der Verschuldungsgrad (LTV) lag bei 46,1 Prozent nach 45,4 Prozent Ende 2025. Für Refinanzierungen im Volumen von 4,7 Milliarden Euro fielen im Schnitt 3,3 Prozent Zinsen an.

Im bisherigen Jahresverlauf schloss Vonovia Verkäufe im Umfang von rund 900 Millionen Euro ab. Finanzvorstand Philip Grosse räumte ein, dass das Ziel, den LTV bis 2028 auf 40 Prozent zu senken, schwieriger werden dürfte.

Das Investitionsvolumen reduzierte das Unternehmen von rund 1,4 Milliarden Euro auf rund 1,3 Milliarden Euro; sogenannte Manage-to-Green-Projekte wurden ausgesetzt. Zudem senkte Vonovia ebenso wie der Entwickler Instone die Prognose für 2026, da höhere Zinsen die Umsätze mit privaten Wohnungskäufern dämpfen.

Zusätzliche Unsicherheit bringt die Berliner Landespolitik: Nach den Koalitionsgesprächen zwischen Linken, Grünen und SPD steht erneut die Forderung nach einer Vergesellschaftung von Beständen großer Wohnungskonzerne im Raum – mit Entschädigungen deutlich unter Marktwert. Dies betrifft vor allem Vonovia mit rund 130.000 Wohnungen in der Bundeshauptstadt, Schulden von rund 40 Milliarden Euro und einem LTV von rund 46 Prozent.

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DZ-Bank-Analyst Karsten Oblinger senkte den fairen Wert der Vonovia-Aktie von 31 auf 22,70 Euro bei einer unveränderten Kaufempfehlung, da der Zinsanstieg das Unternehmen bremse.

Der Aktienkurs notierte zuletzt bei 17,025 Euro. Fondsmanager Florian Rainer vom European Property Fonds reduzierte die Vonovia-Gewichtung auf fünf Prozent und stockte im Gegenzug LEG Immobilien und TAG Immobilien auf jeweils rund fünf Prozent auf, da beide Konzerne keine Berliner Bestände halten.

LEG Immobilien stabilisiert Cashflow und meldet Portfolioabwertungen

Bei LEG Immobilien legte die Nettokaltmiete in den ersten neun Monaten 2026 um 3,6 Prozent auf 712,4 Millionen Euro zu. Auf vergleichbarer Fläche betrug das Mietwachstum 3,9 Prozent, wovon 50 Basispunkte auf Kostenzinsen geförderter Wohnungen entfielen.

Die Durchschnittsmiete lag bei 7,29 Euro je Quadratmeter oder rund 460 Euro im Monat für eine rund 63 Quadratmeter große Wohnung. Der operative Leerstand sank um 20 Basispunkte auf 2,5 Prozent. Die bereinigte EBITDA-Marge verbesserte sich auf 79,8 Prozent.

Die bereinigten operativen Mittelzuflüsse (AFFO) stiegen um 4,9 Prozent auf 190,1 Millionen Euro. Der FFO I lag mit 370,0 Millionen Euro nahezu auf Vorjahresniveau, ging je Aktie jedoch um 1,6 Prozent auf 4,87 Euro zurück.

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Die Jahresprognose 2026 mit einem AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro und einem FFO I von 475 bis 495 Millionen Euro wurde bestätigt. Für 2027 rechnet das Management mit einem AFFO von 230 bis 250 Millionen Euro und einem Mietwachstum von 2,9 bis 3,1 Prozent, was unter den Markterwartungen von 3,8 Prozent liegt.

Beim Schuldenabbau verfehlte LEG das Ziel, den LTV 2026 auf rund 45 Prozent zu drücken; die Kennziffer stand zuletzt bei 46,5 Prozent nach 48,3 Prozent im Vorjahr.

Zwar veräußerte der Konzern rund 1.300 Wohnungen sowie das Glasmacher-Areal in Düsseldorf mit 193.000 Quadratmetern für rund 190 Millionen Euro an ein Gemeinschaftsunternehmen von Hines und Vastint, im dritten Quartal erreichten die Verkaufserlöse jedoch lediglich fünf Millionen Euro.

Für das zweite Halbjahr 2026 stellt sich LEG infolge des Zinsumfelds auf Abwertungen des Immobilienportfolios ein. Zu seinem Großaktionär Aroundtown machte der Konzern bei der Vorlage der Quartalszahlen keine Angaben.

Marktbeobachter von Columbia Threadneedle verweisen darauf, dass europäische Immobilienrenditen von rund acht Prozent auf sechs bis sieben Prozent gesunken seien. Eine Erholung bleibe zwar intakt, da die Kapitalwerte stabilisiert seien und eine chronische Wohnungsunterversorgung das Mietwachstum stütze, weitere Zinsanpassungen stellten jedoch weiterhin ein spürbares Risiko dar.