Steueroptimierung durch Restnutzungsdauer-Gutachten: André Heid erklärt, worauf es dabei ankommt und wann es sich lohnt

In der dynamischen Welt des Immobilienmarktes stehen etliche Menschen vor der Herausforderung, das Maximum aus ihren Investitionen herauszuholen - insbesondere unter dem Aspekt der Steueroptimierung. Angesichts steigender Immobilienpreise und sich ständig wandelnder steuerlicher Rahmenbedingungen streben sie danach, ihre Steuerlast zu minimieren und gleichzeitig die Rentabilität ihrer Immobilien zu maximieren. Doch die Komplexität des Steuerrechts und die Schwierigkeit, den tatsächlichen Wert einer Immobilie korrekt zu bestimmen, stellen erhebliche Hindernisse dar. "Ohne professionelle Immobilienbewertung riskieren Eigentümer, signifikante steuerliche Vorteile zu übersehen. Das kann nicht nur zu unnötig hohen Steuerzahlungen führen, sondern auch die langfristige Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilieninvestitionen gefährden", betont André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH.

"Zwar erhöhen Immobiliengutachten die Verfahrenskosten, in den meisten Fällen ist diese Investition aber durchaus lohnenswert - schließlich lässt sich auf diese Weise die Abschreibungshöhe signifikant anheben und die Steuerlast erheblich senken. Möglich ist eine entsprechende steuerliche Optimierung allerdings nur durch eine detaillierte, fachkundige Bewertung und Beratung", fügt der Bauingenieur, Projektplaner und personenzertifizierte Sachverständige hinzu. Seine Expertise gründet auf einer langjährigen Erfahrung in der Bewertung von bebauten und unbebauten Immobilien und jährlich über 5.000 erstellten Gutachten. So hat die Heid Immobilien GmbH mit einem Team aus personenzertifizierten und öffentlich bestellten sowie vereidigten Sachverständigen insgesamt bereits zehntausende Gutachten erstellt und ist damit Deutschlands führender Anbieter in diesem Bereich. Insbesondere durch den Nachweis einer niedrigeren wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und die Erhöhung der Abschreibungsbasis konnten André Heid und sein Team bereits zahlreichen Käufern und Verkäufern von Immobilien helfen, steuerliche Vorteile zu realisieren, die ohne eine professionelle Bewertung ungenutzt geblieben wären. Welche Aspekte hierbei relevant sind, verrät er hier.

1. Baujahr: Schlüssel zur Steueroptimierung

Beim Thema Steueroptimierung durch Immobiliengutachten eröffnet das Baujahr der Immobilie bedeutende Möglichkeiten. Speziell bei Wohnimmobilien, die älter als 30 Jahre sind, bietet sich das Potenzial, die Restnutzungsdauer zu reduzieren. Objekte, die entweder gar nicht oder nur teilweise saniert wurden, profitieren hierbei besonders. Allerdings ist der Einfluss von Sanierungsmaßnahmen auf die Restnutzungsdauer je nach Umfang unterschiedlich. Sollte ihre Reduktion aufgrund des geringen Alters oder umfassender Sanierungen nicht realisierbar sein, besteht hingegen die Option, den Gebäudewertanteil zu erhöhen.

2. Preis: Vorteile erkennen und nutzen

In Bezug auf den Preis sollte man beachten, dass besonders günstig erworbene Immobilien Potenzial für eine Anpassung des Verhältnisses zwischen Boden- und Gebäudewert bieten. Erste Hinweise können hierbei Angebotspreise liefern, die über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen: Eine Abweichung von mehr als 15 Prozent deutet auf einen vorteilhaften Kauf hin.

3. Bauart: Einfluss auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer

Die Bauart der Immobilie spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle: Fertighäuser beispielsweise haben im Vergleich zu massiv gebauten Objekten eine tendenziell kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer. Dies ermöglicht es, auch bei neueren Fertighäusern eine Reduktion der Restnutzungsdauer in Betracht zu ziehen.

4. Gewerbeimmobilien: Besonderheiten der Nutzungsdauer

Bei Gewerbeimmobilien führen stärkere Abnutzung und sich wandelnde baurechtliche Vorgaben grundsätzlich zu einer kürzeren Nutzungsdauer im Vergleich zu Wohnimmobilien. Zudem können veränderte Marktbedürfnisse, die dazu führen, dass Objekte eventuell nicht mehr nutzbar sind, eine deutliche Reduktion der Restnutzungsdauer erfordern.

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