Erbrecht-Reform Portugal: Einzelne Erben können Immobilienverkauf erzwingen

Portugal zieht die Zügel an. Eine umfassende Reform des Erbrechts soll künftig verhindern, dass geerbte Immobilien jahrelang ungenutzt bleiben, weil sich Erben nicht einigen können. Das Ziel: mehr Effizienz bei der Verwertung von Nachlassvermögen.

Einzelerben bekommen mehr Macht

Bislang reichte oft der Widerspruch eines einzigen Miterben, um den Verkauf einer geerbten Immobilie zu blockieren. Das soll sich ändern. Die Reform erlaubt es künftig einem einzelnen Erben, ein gerichtliches Verfahren einzuleiten, um den Verkauf zu erzwingen – selbst gegen den Willen der anderen.

Gleichzeitig stärkt das Gesetz die Rechte des Erblassers. Dieser kann künftig eine dritte Person mit der Verwaltung des Nachlasses beauftragen. Der Verwalter muss nicht zwingend zum Kreis der Erben gehören. Er darf Immobilien verkaufen und das Vermögen verteilen. Die Idee: Der Wille des Verstorbenen soll fachgerecht umgesetzt werden, ohne dass familiäre Konflikte die Abwicklung blockieren.

Steuervorteil beim Immobilienverkauf

Flankiert wird die Reform durch eine Klarstellung der Steuerbehörde (AT) vom 11. Juli 2026. Demnach können Gewinne aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes gleichzeitig in ein neues Eigenheim und in eine Mietimmobilie reinvestiert werden – und bleiben dann steuerfrei.

Allerdings gelten strenge Bedingungen:
- Die neue Hauptwohnung muss innerhalb von 24 Monaten vor bis 36 Monate nach dem Verkauf erworben werden
- Die Mietimmobilie muss in Portugal liegen und innerhalb von sechs Monaten nach Erwerb für mindestens 36 Monate innerhalb von fünf Jahren vermietet werden
- Für die Mietimmobilie gelten Mietpreis-Obergrenzen und eine fünfjährige Haltefrist

Das befristete Regime gilt für Übertragungen zwischen 2026 und 2029.

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Schutz fürs Familienheim

Trotz aller Erleichterungen: Das ehemalige Familienheim genießt einen besonderen Schutz. Die Reform soll verhindern, dass Angehörige ihr Zuhause verlieren.

Die Juristin Sónia Pascoal warnt jedoch vor praktischen Hürden. Das neue Verfahren biete zwar einen Ausweg aus Blockadesituationen. Doch die begrenzten Ressourcen der Gerichte und die Kosten könnten die Wirksamkeit einschränken. Es bestehe zudem die Gefahr, dass die neuen Befugnisse missbraucht werden.

Die Regierung will gegensteuern. Am 23. Juli 2026 verabschiedete sie eine breitere Justizreform mit spezialisierten Zuständigkeiten und mehr Schiedsgerichtsbarkeit. Das soll auch Erbrechtsstreitigkeiten beschleunigen.

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Europaweiter Trend

Die Professionalisierung der Nachlassverwaltung ist kein portugiesisches Phänomen. In Deutschland wechseln jährlich Vermögenswerte von über 100 Milliarden Euro durch Erbschaften und Schenkungen den Besitzer. Experten raten dort ebenfalls zu frühzeitiger Nachfolgeplanung.

Für Portugal ist die Reform ein wichtiger Schritt, um den Markt für Bestandsimmobilien zu beleben. Parallel dazu boomen Luxusimmobilien: Erst am 22. Juli 2026 wurde in Lissabons Rua Braamcamp ein Projekt mit zehn exklusiven Apartments präsentiert. Fertigstellung: 2028.

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