Familienheim im Erbfall: Zehn Jahre Selbstnutzung sind grundsätzlich Pflicht

Die Übertragung und Veräußerung geerbter Immobilien innerhalb der Familie werfen komplexe rechtliche und steuerliche Fragestellungen auf. Fachpublikationen und Gerichtsentscheidungen befassen sich eingehend mit den Herausforderungen, die sich aus gesetzlichen Pflichtteilsansprüchen, Erbauseinandersetzungen und formellen Vorgaben bei Schenkung oder Erbschaft ergeben.

Steuerliche Freibeträge und lebzeitige Übertragungen

Nach Schätzungen von FPSB Deutschland werden in der Bundesrepublik jährlich über 100 Mrd. Euro vererbt oder verschenkt. Schenkungsfreibeträge lassen sich alle 10 Jahre erneut ausschöpfen. Ehepartner können dabei pro Kind 400.000 Euro innerhalb eines Zehnjahreszeitraums steuerfrei übertragen; bei Eltern mit zwei Kindern beläuft sich das steuerfreie Volumen auf insgesamt 1,6 Mio. Euro alle 10 Jahre.

Um formell gültig zu sein, erfordert ein eigenhändiges Testament nach § 2247 BGB die vollständige handschriftliche Abfassung sowie eine Unterschrift. Zudem gilt beim Familienheim im Erbfall grundsätzlich eine zehnjährige Selbstnutzungspflicht.

Laut FPSB Deutschland kann diese Bindung vermieden werden, indem die Immobilie noch zu Lebzeiten schenkungsteuerfrei an einen wenig vermögenden Ehepartner übertragen wird.

Beim Erbvertrag nach § 2274 BGB handelt es sich wiederum um eine vertragliche Verfügung von Todes wegen mit Doppelnatur, die notariell beurkundet werden muss und bindende Verfügungen wie Erbeinsetzungen oder Vermächtnisse enthält.

Pflichtteilsansprüche und gerichtliche Auseinandersetzungen

Das Gesetz sieht vor, dass die Erbschaft nach § 1922 BGB erst mit dem Tod des Erblassers eintritt. Kinder besitzen zuvor keinen Rechtsanspruch auf den Erhalt des elterlichen Vermögens. Der Pflichtteil nach § 2303 BGB bemisst sich am Nachlassbestand beim Erbfall. Frühere Zuwendungen an Dritte unterliegen nach § 2325 BGB der Pflichtteilsergänzung, wobei der Wert über einen Zeitraum von 10 Jahren abschmilzt.

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Mit den Grenzen lebzeitiger Verfügungen befasste sich unter anderem das OLG Regensburg im Jahr 2024. In einem Rechtsstreit zwischen zwei Brüdern stritten die Parteien über Grundbesitzübertragungen kurz vor dem Tod des Vaters sowie Geldzuwendungen; geltend gemacht wurden dabei Ansprüche wegen beeinträchtigender Schenkungen nach § 2287 BGB und Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2329 BGB.

Zudem stellen sich bei Miteigentum komplexe Fragen: Wenn ein Ehepartner Tilgungs- und Zinsleistungen für ein finanziertes Grundstück erbrachte und Anteile übertrug, können enterbte Nachkommen nach § 2303 Abs. 1 S. 1 BGB Ausgleichsansprüche prüfen lassen.

Im Streit um vermachte Liegenschaften wies das LG München I mit Urteil vom 24.02.2026 die Klage eines Alleinerben gegen eine Vermächtnisnehmerin ab, die eine Vollstreckung zur Besitzverschaffung betraf.

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Risiken von Erbengemeinschaften und Notverkäufen

Besteht eine Erbengemeinschaft, führt Uneinigkeit nicht selten zu wirtschaftlichen Einbußen. Berichten von InvestmentWeek zufolge kann ein Notverkauf einer geerbten Immobilie infolge von Maklergebühren, Notarkosten und Steuern zwischen 15 bis 25 Prozent des tatsächlichen Immobilienwerts kosten.

Als gestalterische Alternativen gelten flexible Testamentsregelungen, langfristige Übertragungen unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder die gezielte Nutzung von Freibeträgen.

Juristische Fragestellungen innerhalb der Gemeinschaft betreffen häufig auch den Besitzschutz nach § 861 Abs. 1 BGB oder Herausgabeansprüche nach § 985 BGB. Eine Rechtsexpertin betont zudem, dass Hypotheken an der Immobilie haften und nicht an der Person; vor Annahme einer belasteten Zuwendung sollten der wirtschaftliche Wert geprüft und im Fall einer Überschuldung eine Erbausschlagung erwogen werden.