Immobilienbesitzer 2026: Neue Regeln für Herstellungskosten ab 15%
01.07.2026 - 02:28:41 | boerse-global.de
Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Berücksichtigung von Vermietungsverlusten für bereits bestandskräftige Steuerbescheide abgelehnt. Die Kläger wollten negative Einkünfte aus den Jahren 2015 bis 2021 nachträglich geltend machen – zu spät, wie das Gericht entschied.
Keine Korrektur nach Fristablauf
Für die Jahre 2015 bis 2017 verwiesen die Richter auf die eingetretene Festsetzungsverjährung. Bei den Folgejahren 2018 bis 2021 fehlte die rechtliche Grundlage für eine Bescheidänderung. Das Gericht warf den Klägern grobes Verschulden vor: Sie hatten die Verluste nicht rechtzeitig erklärt. Zudem lag kein rückwirkendes Ereignis vor – eine wirtschaftliche Rückabwicklung hatte nicht stattgefunden.
Die Entscheidung zeigt: Wer Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich nutzen will, muss sie fristgerecht anmelden. Nach Eintritt der Bestandskraft ist der Zugang meist versperrt.
Verlustfeststellung hängt am Steuerbescheid
Die rechtliche Grundlage liefert § 10d Einkommensteuergesetz (EStG). Die Feststellung eines verbleibenden Verlustvortrags ist eng an den Einkommensteuerbescheid des jeweiligen Jahres gekoppelt. Besteuerungsgrundlagen für die Verlustfeststellung werden nur berücksichtigt, wenn sie auch der Steuerfestsetzung zugrunde lagen.
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Ein Feststellungsbescheid nach § 10d Abs. 4 EStG entscheidet verbindlich über die Höhe des Verlustvortrags. Seit dem Veranlagungszeitraum 1999 ist der Verlustabzug vorrangig vor Sonderausgaben zu behandeln. Wichtig für die Optimierung: Während der Verlustvortrag von Amts wegen erfolgen muss, kann der Steuerpflichtige den Rücktrag anpassen. Der Grundfreibetrag liegt 2026 bei 12.348 Euro.
Neue Regeln für Erhaltungs- und Herstellungskosten
Für Immobilienbesitzer ist die Abgrenzung von Aufwendungen entscheidend für die Entstehung von Verlusten. Das Bundesfinanzministerium hat die Regeln mit einem Schreiben vom 26. Januar 2026 präzisiert.
Besonders relevant: die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie liegen vor, wenn Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb anfallen und 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Dann müssen die Kosten über die Abschreibung verteilt werden – statt die laufenden Einkünfte im Jahr der Entstehung zu mindern.
Weitere Urteile für Immobilienbesitzer
Der Bundesgerichtshof entschied am 20. Mai 2026: Ein Einspruch gegen einen Grundsteuerbescheid kann ein Hindernis für die Betriebskostenabrechnung darstellen. Nach Wegfall dieses Hindernisses müssen Vermieter innerhalb von drei Monaten abrechnen.
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Der Bundesfinanzhof änderte seine Rechtsprechung zu zinslosen Kaufpreisraten beim privaten Immobilienverkauf. Sie lösen keine steuerpflichtigen Kapitalerträge aus – sofern vertraglich vereinbart wurde, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt. Bei Zweitwohnungen bestätigte der BFH: Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Ein Tipp für die Steuererklärung: Zwar besteht nur eine Belegvorhaltepflicht – die Unterlagen müssen also nicht direkt eingereicht werden. Eine proaktive Beilage kann die Bearbeitung durchs Finanzamt aber beschleunigen.
