Wohneigentum in Deutschland: Preise steigen, Zinsen bleiben hoch

Neubauten kosten wieder mehr, Bestandsimmobilien stagnieren – und die hohen Zinsen fressen jeden Preisnachlass auf.

Der EPX Hauspreis-Index von Europace zeigt für April eine klare Trendwende: Neubauten verteuerten sich um 0,99 Prozent – der stärkste monatliche Anstieg des Jahres. Der Index für neue Ein- und Zweifamilienhäuser kletterte auf 243,75 Punkte, ein Plus von 2,40 Prozent zum Vorjahr. Auch Neubauwohnungen legten um 0,32 Prozent zu.

Ganz anders sieht es bei Bestandsimmobilien aus. Hier fielen die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser im April leicht um 0,15 Prozent auf 201,04 Punkte. Im Jahresvergleich stehen sie dennoch 1,52 Prozent höher.

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München bleibt unbezahlbar

In den Metropolen zeigt sich die Preisspirale besonders deutlich. Eine Neubauwohnung in München kostete im April durchschnittlich 11.748 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg sind es 8.965 Euro, in Berlin 8.587 Euro, in Düsseldorf 8.520 Euro. Selbst Leipzig, lange als günstige Alternative gehandelt, liegt bei 5.703 Euro pro Quadratmeter.

Schuld am Preisdruck im Neubau sind vor allem die anhaltend hohen Materialkosten und fehlende Kapazitäten im Baugewerbe. Zwar verzeichnete das Bauhauptgewerbe im Februar wieder mehr Aufträge – der Wohnungsbau bleibt aber das Sorgenkind.

Zinswende: 1.000 Euro mehr im Monat

Die größte Hürde für Käufer sind jedoch die Finanzierungskosten. Nachdem die EZB den Leitzins von null auf 4,5 Prozent anhob, liegen Bauzinsen aktuell zwischen 3,8 und 4,3 Prozent. 2021 waren es oft noch unter einem Prozent.

Die Rechnung ist brutal: Eine Finanzierung über 400.000 Euro kostet heute rund 1.000 Euro mehr pro Monat als vor wenigen Jahren. Zwar sind die Immobilienpreise bundesweit um durchschnittlich 8,4 Prozent gefallen – der stärkste Rückgang seit der Jahrtausendwende. Doch die höheren Zinsen fressen diesen Vorteil mehr als auf.

Die Nachfrage verschiebt sich daher zu modernen, energieeffizienten Bestandsobjekten. Eine Analyse der LBS NordOst zeigt: In Hamburg stiegen die Preise für Bestandswohnungen um 4,0 Prozent, im Umland sogar um 6,7 Prozent. Käufer setzen auf Immobilien, die bereits energetisch saniert sind – um künftige Betriebskosten zu drücken.

Staatliche Wohnungsbaugesellschaft: Retter oder Bürokratiemonster?

Die Politik sucht nach Lösungen. Finanzminister Lars Klingbeil (SPD) schlug im März eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft vor. Der Bund soll die Mehrheit halten, private Investoren können einsteigen. Ziel: günstigere Kredite durch Staatsgarantien und serielle Bauweise. Die Baukosten sollen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Eine SPD-nahe Denkfabrik rechnet vor: Durch niedrigere Finanzierungskosten wäre ein Einsparpotenzial bei der Nettokaltmiete von bis zu 12,30 Euro pro Quadratmeter möglich.

Doch der Widerstand ist groß. CDU und CSU sowie Spitzenverbände der Baubranche sind skeptisch. Ex-Ministerpräsident Roland Koch warnt vor mehr Bürokratie und fordert stabile Rahmenbedingungen für private Investitionen sowie schnellere Genehmigungsverfahren. Die Ursache der Krise sieht er in investitionsfeindlicher Regulierung wie der Mietpreisbremse. Zudem steht eine Bundesbaugesellschaft vor verfassungsrechtlichen Hürden – das Wohnungswesen ist Ländersache, eine Grundgesetzänderung wäre nötig.

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Wärmepumpen überholen Gasheizungen

Die Wärmewende verändert den Markt fundamental. Der Gebäudereport 2026 der Deutschen Energie-Agentur (dena) zeigt: 2025 wurden erstmals mehr Wärmepumpen (48 Prozent Marktanteil, rund 299.000 Anlagen) als Gasheizungen (44 Prozent) verkauft.

Die staatliche Förderung durch BAFA und KfW stieg 2025 um 47 Prozent auf über 537.000 Maßnahmen. 85 Prozent der Förderungen für Wärmeerzeuger entfielen auf Wärmepumpen. Auch serielle Sanierungen gewinnen an Bedeutung: Für über 6.000 Wohneinheiten wurden Anträge gestellt – rund 24 Prozent aller EH40- und EH55-Projekte.

Für Käufer bedeutet das eine klare Zweiteilung des Marktes. Objekte mit modernen energetischen Standards oder Wärmepumpen erzielen höhere Preise und sind leichter finanzierbar. Die kommunale Wärmeplanung ist weit fortgeschritten: 56 Prozent der Großstädte mit über 100.000 Einwohnern haben ihre Planung bis zum ersten Quartal 2026 abgeschlossen. Das gibt Käufern mehr Planungssicherheit.

Der Osten holt auf – aber Wohnarmut bleibt

Die Entwicklung verschärft soziale Unterschiede. Während Haushalte im Landkreis Starnberg über ein durchschnittliches verfügbares Einkommen von über 94.000 Euro verfügen, sind über sieben Millionen Haushalte mit ihren Wohnkosten überlastet. Die IG Bau meldet: Über neun Millionen Menschen leben in überbelegten Wohnungen.

Ein Lichtblick ist der Osten. Der Postbank Wohnatlas 2026 belegt: Halle an der Saale legte beim verfügbaren Einkommen real um 18,5 Prozent seit 2018 zu. Die Einkommensdifferenz zwischen West und Ost sank von 17 auf 12 Prozent. Dennoch droht Wohnarmut, besonders für die Generation der Babyboomer. Die IG Bau warnt: Bis zu fünf Millionen Menschen dieser Altersgruppe könnten betroffen sein.

Große Immobilienkonzerne zeigen sich stabil. Die LEG steigerte im ersten Quartal 2026 die Nettokaltmieten um 3,3 Prozent und hält den Leerstand bei niedrigen 2,4 Prozent. Für 2026 erwartet das Unternehmen einen neuen Rekord beim operativen Cashflow. Vonovia bestätigte ebenfalls seine Prognose, wird aber wegen der Zinsbelastung vorsichtig bewertet.

Bis 2035: Gewinner und Verlierer

Die langfristigen Prognosen sind gemischt. Berlin und München dürften wegen Zuzugs und Wirtschaftsdynamik weiter steigende Preise sehen. Hamburg könnte bis 2035 schwächer abschneiden. Überraschende Gewinner könnten Umlandkreise sein, die von Stadtflucht und flexiblen Arbeitsmodellen profitieren.

Die Politik setzt auf neue Gesetze. Bauministerin Hubertz kündigte für 2026 das Gebäude-Typ-E-Gesetz an – einfachere Baustandards sollen Kosten senken. Ob das reicht, um den Abwärtstrend beim bezahlbaren Neubau zu stoppen, ist offen. Projekte wie in Norderstedt zeigen: Hohe Sozialwohnungsquoten sind in der aktuellen Marktsituation schwer umsetzbar.

Es gibt aber lokale Lichtblicke. In Monheim am Rhein wurde im Mai 2026 der Spatenstich für ein neues Quartier mit 200 Wohneinheiten gesetzt. Mit einem innovativen Wasserthermie-Netz und 30 Prozent gefördertem Wohnraum setzt es Akzente für die Zukunft.

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